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:::建築管理Q&A
為使集居式住宅住戶間義務關係更明確,並賦予管理委員會法律上的地位,政府於民國八十六年六月廿八日立法施行﹁公寓大廈管理條例﹂的主要內容,而其最終目標在於建立起住戶自治管理的制度,希望透過強而有力的管理委員會,使公寓大廈自治性管理維護制度,更臻完善。將平時政府負責維護的公共安全、公共安寧、公共安居責任轉由大廈住戶自己負責。
 
主要的內容在於:
(一)規範建築物權利義務關係對集合式住宅的使用管理,有更明確的法律依據。 

(二)住戶與住戶間的權利義務以法律明定約束;對屢勸不改之惡鄰甚 至提供了惡鄰條款;得以強制驅離,拍賣其所有權房屋。趕出共同生活圈。 

(三)對區分所有權會議、管理委員會組織選任,明文規範。用共同參與表決及多數決的方式,決定公共事務,明定住戶規約,俾能共同遵守,建立自治法則。 

(四)強化公共安全;規定在公寓大廈內,經營危險行業需強制投保,以達到維護災害受害人之生計,對違規使用經營危險行業,肇致災害致人死傷者,科以刑責,達到遏止效用。
 
然而,徒法不足以自行,公寓大廈之訂定實施後,是否更能有效提昇居住品質,尚有待各公寓大廈住戶共同開創,希望透過管理組織的自治管,協助政府共同維護居住安全,減低危害社會事件。自我檢視維護,約束住戶間使用上之合法性,對違規營業違法行為早期發現,先予規勸改善,不然,則通知主管機關依法處置之。間接防患於未然,揭發危險弊端,減少政府公務的執行,共同為維護居家安全、安寧、安居、營造良好的社區環境努力,提昇居住品質,達到人民與政府共治的理念。  

以下是公寓大廈管理條例發布後,有幾項舊有的觀念應更正與告訴民眾的:
 
建築物違規使用查處

一、前言「違規使用」這個名詞,一般的市民都會感到很生疏,甚至感到「莫名其 妙」。心想建築物為私有財產。依我國憲法規定,人民對不動產擁有所有權、自由使用權,且應受憲法保障。所以那來有建築物違規使用的情形發生?這就是我們現在要探討的議題。自十八世紀工業革命以來,由於生產機器、機動運輸工具及資訊通信方式等之長足進步,使經濟、社會型態有了結構性的改變,而隨著大量人口的通信方式等之長足進步,使經濟、社會型態有了結構性的改變,而隨著大量人口的湧入都市,不但為都市帶來公共設施不足、居住環境惡化、交通擁擠等諸多弊端。也因為都市急速擴展,而引發私人利益與公共利益間嚴重衝突。對上述都市化產生的問題,為謀求妥善對策,各國均賦予政府取締、管制之權利,定頒一系列的都市計畫法、土地分區使用管制規則、建築法等及其相關法規,規範都市合理發展。計劃藉由土地分區、建築物使用管制手段、公權力的執行,在不違反憲法保障私人財產之範圍內,以公眾利益及創造舒適生活環境為目標,引導都市合理、健全發展。 
 
二、建築管理係依據其上位土地使用計畫而對「建築物的管理」及「建築物行為許可」。 
(一)建築管理之對象
1.「建築物」
2.「雜項工作物」依建築法第四條、第七條明文定義「建築物」為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁、供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。狹義言之,建築物通常即構造物。「雜項工作物」為營業爐灶、水塔、瞭望台、廣告牌、散裝倉、廣播塔、煙囪、駁崁、高架遊戲設施、游泳池、地下儲藏庫、建築物興建 完成後之中央系統空氣調節、昇降設備、防空避難、汙物處理及挖填土石方工程。
由上可知,建築物管理對象係在建築物之構造及設備、裝修。目的在確保「建築物 」本身之設計、建造、使用,應合於建築技術規則之標準。即建築管理的對象為建築物。  
 
(二)建築管理之內涵建築管理之對象在「建築物」本身,乃管理之實質內容,就行政管理而言自然係指程序之許可,此程序之各項手續不論係申請、檢查、查驗、抽查、或簽證負責,乃係以建築物之構造、設備、空間尺寸與功能為執照準否之依據。 
 
三、建築物使用管理之本質:建築管理就是建築法規範之本質,係指對建築物之構造、設備、空間規劃,即人性尺度之合理性,透過許可、施工查驗及定期維護檢查申報,以確保建築物之健康與安全;狹義的說,係對建築物本身硬體部分之許可管理,因此,屬專業技術性之科學。有關許可、查驗簽證及定期安全檢查,以至於取締、勒令停止施工、停止使用、罰鍰、斷水、斷電、拆除、送法究辦等手段,皆在確保建築物依建築法令及建築技術規則、規畫設計、施工及維護,使其不得擅自建造、擅自施工、擅自使用及擅自變更使用。而所謂之「使用」亦即指按核准圖說之構造、設備、空間尺寸之使用,並非指涉及「違規」營業行為。蓋「營業行為」之認定非屬建築法規範,係由營業主管單位依其法令判定。此乃當前急需釐清之觀念,以使建築使用管理工作回歸立法本質。 
 
(一)「擅自使用」與「擅自變更使用」上述觀念可就建築法對所謂「使用管理」階段之管理相關法條規定及罰則,僅述及不得「擅自使用」與「擅自變更使用」得證,茲分述如下:

一:擅自使用依建築法規定,「擅自使用」係指未經領得「使用執照」即逕自使用建築物而言,故一違章建築(未經依法申請許可)如已在使用,則可能涉及的罰則,包括擅自建造、未報開工、勘驗、未領得使用執照等。如得令補辦手續,依法皆有一一清算之依據。但違章建築如不能補辦程序者,即屬違反都市計畫法或區域計畫法之土地使用管制規則規定,通常為違反使用性質及使用強度。其罰則在土地使用法規有其規定。而所謂使用性質之違反要該建築物無設計規範或標準,多係於「使用行為」發生後才得以認定,故其必先發現其違反使用強度之事實。這種違建無法補辦,唯有強制令其「立即拆除、改建、停止使用或恢復原狀」乙途。故「擅自使用」之單純本意就建築管理而言,應指已依法申請建造執照、施工完竣而未領得使用執照而言。

二:擅自變更使用謂「變更使用」為不同於原核准竣工之建築物構造和設備而言,即更動建築物原有之硬體,至於改建、修建行為或室內裝修而言。建築法明文規定這三種行為須依法建築許可,亦即變更使用之本質,依此,要一建築物無涉上述三種行為,而改變使用性質,即前、後之二種性質經檢討建築法令並無須重新改變建築物之構造、設備而言,唯是否屬於「變更使用行為」,應有釐清之必要。

(一)設若其使用性質之變更為土地使用分區容許者、應僅屬單純使用行為之改變,應無涉及建築管理行為。其有營業行為如係有執照而變相營業或擴大營業,應依營業法令罰之。

(二)若其改變後之使用性質為土地使用分區不容許,應屬違反土地使用管制法令,應衣其法令罰之,亦不涉建築法,且亦無法透過「變更使用」手段使其合法之情事,此亦為目前急需釐清之觀念。其有營業行為亦應為無照營業,則須營業法令罰規定。

(三)「變更建築物使用」與「變更使用性質」謂「擅自變更使用」其本質為未經許可而有擅自改建、修建、室內裝修之行為而言,與改變使用性質係屬二事。而建築物改變使用性質,通常必須連帶變更建築物使用之關鍵,在於建築技術規則之規定。
尤其建築技術規則之更新修正。在中央法規標準法第十八條之規定下,已述建築物變更行為必須按「現行法規」檢討,故如果建築技術規則,即時就此類組有建築物之適度法規程度,在兼顧公共安全條件下應有較合理之除外規定。如若不然,目前所定變更執行要點鮮有不足。因此,一旦建築物之使用性質改變,即有營業行為改變或違規營業時,則常造成混淆,在法令處分程序上先就行為事實認定令其改正或處罰之前,即查出建築法之本末導致應有的辯明。
 
 
(三)建築物公共安全檢查之執行建築物管理之目的在確保建築物的健康,因此一切建管法令制度、執行應透過技術簽證,由專業技術人員負責設計、承造及檢查。而在建築過程中,以往有設計人、監造人、承造人為專業技術人員,目前,則增加三種專業人,分別為建築物安全檢查人、公寓大廈管理服務人、室內裝修技術人這些「人員」係在使用階段協助建築物所有權人或使用人,管理維護「建築物健康」的「專業療養人員」。建築法第七十七條第二項規定,供公眾使用之建築物,應由建築物所有權人、使用人定期委託中央主管建築機關認可之專業機構或人員檢查、簽證,其檢查、簽證結果應向當地主管建築機關申報。建築物公共安全檢查之結果,依建築法而言只有合格與不合格二種,而所謂不合格應只有「擅自變更使用」或「原有構造設備有毀損,影響公共安全之事實或疑慮」,依此定義,對於一營業場所未經工商登記許可從事營業,即無照營業或違規使用,要無前開建築物不合格情事,應歸屬主管機關權責,但建築物應依上述規定定期委託專業檢查機構或人員檢查、簽證,並向當地主管建築機關申報,以符行政程序,並確保建築物安全使用。

四、建築物違規、違章、違反分區使用或擅自變更使用之處理,配合措施及依據,如左圖所示:
 
結語:
一、 違規使用正確觀念為: 
 
(一)違規使用(營業)不等於擅自變更使用、不等於違章建築。
(二)違反分區使用不等於違章建築亦不等於擅自建築或使用。 
(三)建築物安全檢查之目的在使建築物之健康於正常、合法、無礙公共安全的狀 ,一經檢查發現即提出改善計畫,限期醫療矯正,以維持正常健康之使用。
 

‧更新日期:107-07-23  ‧瀏覽人次:1067636