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:::建築管理Q&A
為使集居式住宅住戶間義務關係更明確,並賦予管理委員會法律上的地位,政府於民國八十六年六月廿八日立法施行﹁公寓大廈管理條例﹂的主要內容,而其最終目標在於建立起住戶自治管理的制度,希望透過強而有力的管理委員會,使公寓大廈自治性管理維護制度,更臻完善。將平時政府負責維護的公共安全、公共安寧、公共安居責任轉由大廈住戶自己負責。
 
主要的內容在於:
(一)規範建築物權利義務關係對集合式住宅的使用管理,有更明確的法律依據。 

(二)住戶與住戶間的權利義務以法律明定約束;對屢勸不改之惡鄰甚 至提供了惡鄰條款;得以強制驅離,拍賣其所有權房屋。趕出共同生活圈。 

(三)對區分所有權會議、管理委員會組織選任,明文規範。用共同參與表決及多數決的方式,決定公共事務,明定住戶規約,俾能共同遵守,建立自治法則。 

(四)強化公共安全;規定在公寓大廈內,經營危險行業需強制投保,以達到維護災害受害人之生計,對違規使用經營危險行業,肇致災害致人死傷者,科以刑責,達到遏止效用。
 
然而,徒法不足以自行,公寓大廈之訂定實施後,是否更能有效提昇居住品質,尚有待各公寓大廈住戶共同開創,希望透過管理組織的自治管,協助政府共同維護居住安全,減低危害社會事件。自我檢視維護,約束住戶間使用上之合法性,對違規營業違法行為早期發現,先予規勸改善,不然,則通知主管機關依法處置之。間接防患於未然,揭發危險弊端,減少政府公務的執行,共同為維護居家安全、安寧、安居、營造良好的社區環境努力,提昇居住品質,達到人民與政府共治的理念。  

以下是公寓大廈管理條例發布後,有幾項舊有的觀念應更正與告訴民眾的:
 
高層建築物之管理與維護

一、火災發生時,常造成人員的傷亡,主要是何原因?
答:
(一)建築物之防火區劃、分間牆遭受破壞,室內裝修不當,易燃材料濫用,以致火災發生蔓延過於快速並產生濃煙,無足夠逃離應變時間。
(二)沒有正確使用建築物空間之習慣,常將雜物放置於樓梯、走廊、出入口或鎖死安全門,阻礙逃生路線。
(三)設置廣告物封閉緊急出口,防火間隔及屋頂避難平台違建,阻礙逃生及救災。
(四)進入陌生消費場所,未養成事先查看逃生路線習慣,以致發生災害時,無法採取適當的應變措施及迅速逃生。
 
二、憲法規定人民之生存權、財產權應予保障。請問建築物之公共安全是否應由政府負責檢查及維護?(責任歸屬之認知) 
答: 建築物使用管理,過去之認知,好像都是政府的權責,而民眾一直處於「被管的地位」,對於所住建築物是否安全,建築物的「健康」是否有問題,民眾祇能聽天由命,常因涉及專業而需依賴政府的檢查、取締、通知,等到發現問題時,不是為時已晚,就是已鑄成禍害。故建築法於八十四年八月二日修正時,已將建築法第七十七條明定建築物所有權人、使用人應負有建築物合法使用與其構造及設備安全之責任。 
 
三、請問建築物要如何才能做好公共安全檢查? 
答: 建築物的安全檢查猶如人體的健康檢查,亦即住戶(所有權人、使用人)對所使用的建築物,應按時請﹁建築醫師(經政府認可之專業檢查機構或人員)﹂為建築物體檢、矯正、治療(改善、變更使用),以確保建築物構造與設備的安全。而政府係居於督導的立場,將建築物體檢的項目、時間表告知並負責督促。這一項制度即為「建築物公共安全檢查簽證及申報辦法」。 

四、如果建築物未依規定做好建築物公共安全檢查,將會受到什麼處罰? 
答: 依建築法規定,建築物所有權人、使用人應定期委請具有檢查資格之機構或人員辦理建築公共安全檢查及簽證,其結果應向本局申報。對於違反上開規定者,依建築法第九十一條第一項明定處建築物所有權人、使用人新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,並限期改善或補辦手續,逾期仍未改善者得連續處罰,並停止其使用。必要時並停止供水、供電或封閉強制拆除。

所以建築物之使用及安全維護工作,建築物所有權人及使用人均需共同負責,否則一併受罰,故房東將房屋出租不得掉以輕心。

五、為建立正確建築物使用觀念,平時對建築物善盡管理維護,為預防火災及萬一發生火災時,將災害減少,不二法門。請問建築物有那些防火避難設施、設備呢?有什麼功能? 
答:
(一)防火區劃
為防止火苗任意蔓延而造成重大危害,將火苗完全阻隔,建築技術規則有防火區劃之 規定。即將建築物空間分隔,四週以防火牆、防火鐵捲門、防火門窗等構造設備防火區隔。一般建築物每一,五00平方公尺(約四五0坪)設置一區劃,十一樓以上建築物規定較嚴,每一00平方公尺(約三十坪)即應設置一區劃。但地板面一‧二公尺以上採用不燃材料裝修者,可放寬到二00平方公尺(約六十坪)設一區劃,全部採用防火材料裝修者,放寬到五00平方公尺(約一五0坪)設一區劃。各戶之分戶牆、安全梯間四周牆壁、排煙室四周牆壁均屬防火區劃之一種,其區劃牆及開口之安全門窗乃至防火鐵捲門均不得任意破壞,用以火災發生時阻隔火之延燒。

(二)非防火區劃分間牆
為延緩火勢擴大,對於三溫暖、KTV、補習班、百貨公司、旅館::等其區分建築物內部不同使用之分間牆需使用防火構造或不燃材料(耐燃一級)建造。

(三)內部裝修材料
係指固著於建築物構造體之天花板、內部牆面或高度超過一.二公尺固定於地板隔屏或隔間櫥櫃使用之隔屏之裝修施工或分間牆之變更。但不包括壁紙、壁布、窗簾、家具、活動隔屏、地氈等之黏貼及擺設。為避免火災發生,裝修材料應不得使用易燃材料施作。

(四)安全門梯
四周以防火牆區隔,出入口設置安全門,火災發生時不會延燒進來安全梯,供作緊急避難逃生使用。十五層以上建築物進一步設置特別安全梯,其構造較一般安全梯多一間排煙室。可將火災煙霧排出室外,防護安全梯內人員。

(五)緊急昇降機
緊急昇降機係於災害發生時,供消防人員救災使用。由於具有防護、隔離及排煙功能,可直抵建築物任一樓層進行救災。

(六)屋頂避難平台
五層樓以上商業娛樂消費場所屋頂上可供人員等待援助之等候空間,其面積應大於建築面積二分之一。

(七)避難層出入口
主要逃離火場之空間,不得任意裝潢、阻塞,或設門禁。

(八)緊急供電系統
建築物斷電時,可立即啟動供應緊急昇降機、消防安全設備(火警自動警報、緊急廣播、消防水泵、灑水水泵、排煙、緊急照明燈、出口標示燈等設備)維持正常運作,提供逃生及救災使用,一般使用發電機或蓄電池作為緊急供電系統。

(九)特殊供電
舞台、電影製片場、廣告招牌燈、游泳池、醫院X光室等特定場所專用。

六、上述設施、設備平時應如何自行檢視? 
答:
(一)防火區劃│應注意各層分戶牆、防火牆、防火門窗不能破壞拆除或打開口以及貫穿防火區劃之管道間及風管應使用防火材料填滿或設置防火閘門。

(二)非防火區劃分間牆│應使用防火構造或經政府審核認可之耐燃等級材料,不得使用三夾板等易燃材料施作。

(三)內部裝修│昇降機間、排煙室及大樓門廳等共用空間,不得任意裝潢。如裝修時應依規定申請使用防火材料。

(四)安全門梯│安全梯不能任意封閉或阻塞、安全門不得任意變更材料或上鎖、以及損壞或不能自動關閉時應予維修。

(五)緊急昇降機│每一樓層均能通達,不能任意設定某樓層不停,至出入口間不得阻塞,排煙室之防火牆及防火門不得任意變更構造或破壞。

(六)屋頂避難平台│通往屋頂平台之安全門不能上鎖,以及應留出至少二分之一以上面積之之平台,設施不能妨礙避難使用。

(七)避難層出入口│不得任意變更、改造、封閉、使用易燃材料裝修、設栓鎖或擅設門禁。

(八)緊急供電系統│緊急發電機應能正常啟動,每月應定期操作至少一次。

(九)特殊供電│廣告招牌燈電源應裝設漏電斷路器。

七、防火避難設施、設備與消防設備有什麼分別? 
答: 建築物依照建築技樹規則及消防法規對於逃生避難、防災、救災已有萬全考量,只要我們不擅自破壞、阻隔、使用易燃材料裝修,則建築物發生火災的機率將會減至最低,萬一發生火災時亦能順利逃生確保生命安全,這一部份防災措施是由工務局負責督導;至於消防設備之維護管理,係屬救災措施,則由本府消防局負責。

八、專業機構或人員,請查詢(內政部營建署)網站 www.cpami.gov.tw 或洽詢:
答:  
(一) 本市建築師公會(三民區博愛一路366號23樓、電話3237248)  
(二)本市土木技師公會(鼓山區中華一路203號3樓、電話5520279)  
(三)本市結構技師公會(前鎮區二聖一路288號5樓之1、電話7138518) 
(四)本市電機技師公會(左營區安吉街150號2樓、電話5570905)  
(五)本市機械技師公會(苓雅區建國一路328巷28號、電話2239505) 
(六)本市冷凍空調技師公會(前鎮區英明一路36號2樓、電話7165503) 
(七)本市建築物公共安全檢查商業同業公會(左營區博愛二路198號13樓之3、電話5570899)
 

‧更新日期:107-04-20  ‧瀏覽人次:985695