說明：

一、依據本部85.7.2台內營字第八五七二九一九號函辦理。
二、案經本部於85.6.12邀集法務部、台灣省政府建設廳、台北市政府工務局、 高雄市政府工務局、中華民國建築師公會全聯會、中華民國建築投資商業 同業公會全聯會等召會研商，獲致結論如下：按本條例第四十五條第二項所 稱：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法 定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外特定 人設定專用使用權」係指不得將上開項目讓售或設定專用使用權予未取得專 有部分者。至關法定防空避難設備及法定停車空間之產權登記事宜，仍依本 部80.9.18台(80)內營字第八○七一三三七號函(附件)辦理。
三、副本抄送法務部、台灣省政府建設廳、台北市政府工務局、高雄市政府工務 局、中華民國建築師公會全聯會、中華民國建築投資商業同業公會全聯會、 本部法規會、地政司、營建署(三份)、總務司(刊登公報)(以上副本均含附件)。

主旨：

關於公寓大廈管理條例第四十五條第二項執行疑義乙案，業經邀集法務部及台灣省政府建設廳等機關召會研商，獲致結論如說明，請查照轉知

說明：

一、依據本部85.7.2台內營字第八五七二九一九號函辦理。
二、案經本部於85.6.12邀集法務部、台灣省政府建設廳、台北市政府工務局、 高雄市政府工務局、中華民國建築師公會全聯會、中華民國建築投資商業 同業公會全聯會等召會研商，獲致結論如下：按本條例第四十五條第二項所 稱：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法 定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外特定 人設定專用使用權」係指不得將上開項目讓售或設定專用使用權予未取得專 有部分者。至關法定防空避難設備及法定停車空間之產權登記事宜，仍依本 部80.9.18台(80)內營字第八○七一三三七號函(附件)辦理。
三、副本抄送法務部、台灣省政府建設廳、台北市政府工務局、高雄市政府工務 局、中華民國建築師公會全聯會、中華民國建築投資商業同業公會全聯會、 本部法規會、地政司、營建署(三份)、總務司(刊登公報)(以上副本均含附件)。

主旨：

說明：

復貴局八五、八、九(85)北市工建字第一○七五四二號函。

案由一：

決議：

(一)同幢建築物如各棟土地已辦理分割，且各自獨立互不影響，相關法規(如防 空避難設備、停車空間、構造安全等)檢討均符規定，得依條例第三條第一 款精神，認定各棟建物分別為獨立之「公寓大廈」，其立面變更或拆除改建 等，免經他棟所有權人同意。
(二)舊有建築物已辦理分割之各棟地下室，如有隔牆分割並符合建築基地法定空 地分割辦法第三條之一之規定，且分屬各棟使用者，如經相關建築法規檢討 均符規定(如防空避難設備、停車空間、構造安全等)，其使用範圍之拆除自 無須經他棟區分所有權人之同意。

案由二：

決議：

專有部分之樓地板為其上下方之區分所有權人所共用，本案樓地板上下方之區分 所有權人為同一人，其變更如符合結構安全及室內裝修之相關規定，自免經他區 分所有權人之同意，得逕依法申請變更

案由三：

決議：

依建築法第十一條之規定，法定空地非屬公寓大廈管理條例第七條第一款所訂「公寓大廈本身所占地面」，於不違反同條強制不得約定專用之規定時，得依建築法 規定辦理

案由四：

決議：

本案戶外樓梯座落於法定空地，非屬公寓大廈管理條例第七條第二款之不得約定 專用部分。故應先透過約定專用程序，始得由同條例第十條第一項所定之人半理 變更，如有特殊情形，應由地方主管機關個案認定之

案由五：

決議：

建築技術規則建築設計施工編第一條第十九款明定，外牆係指建築物外圍之牆壁 ，本案申請變更之外牆面，與依法設置之騎樓相連接，應仍受公寓大廈管理條例 第八條規定限制。但建築物一樓如為商業使用，其第一層之騎樓內側住戶之外牆 不在此限

案由六：

決議：

(一)公寓大廈管理條例公布施行前，領得建造執照之建物，其變更使用仍應依都 市計畫及建築法令辦理，申請時尚無須檢附該公寓大廈規約內容之規定，至 住戶或區分所有權人如違反公寓大廈管理條例第十五條之規定，應依前揭條 例第三十九條辦理。
(二)公寓大廈管理條例公布施行後，領得建造執照之建築物變更使用時，應檢附專有部分、共用部分標示之詳細圖說及公寓大廈規約內容

案由七：

決議：

(一)公寓大廈管理條例公布施行領得建造執照之建築物，其變更設計仍應依都市 計畫及建築法令辦理，申請時尚無須檢附該公寓大廈規約內容之規定，至住 戶或區分所有權人如違反公寓大廈管理條例第十五條之規定，應依前揭條例 第三十九條辦理。
(二)公寓大廈管理條例公布施行後，領得建造執照之建築物變更設計時，應檢附 專有部分、共同部分標示之詳細圖說及公寓大廈規約內容

案由一：

結論：

本案除規約另有規定外，應參照會議規範第十五條之規定，應由出席之區分所有 權人互推一人擔任主席

案由二：

結論：

公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈組成管理委員會，仍應依公 寓大廈管理條例有關區分所有權人會議及管理組織之規定辦理，為公寓大廈管理 條例施行細則第十四條明文。公寓大廈管理組織如有尚未向主管機關報備者，應 由地方主管機關依公寓大廈管理組織申請報備處理原則，推動輔導該管理組織完 成報備程序

案由三：

結論：

案由四：

結論：

本案建築物經主管機關認定，如符合公寓大廈管理條例第三條第一款公寓大廈之 定義者，應得依前揭條例第三章之規定，成立管理組織。

案由五：

結論：

(1)公寓大廈管理條例公布施行前，領得建造執照之建築物，其變更使用仍應依 都市計畫及建築法令辦理，申請時尚無須檢附該公寓大廈規約內容之規定， 至住戶或分區所有權人如違反公寓大廈管理條例第十五條之規定，應依前揭 條例第三十九條辦理。
(2)公寓大廈管理條例公布施行後，領得建造執照之建築物變更使用時，應檢附 專有部分、共同部分標示之詳細圖說及公寓大廈規約內容。

案由六：

結論：

公寓大廈管理委員會依公寓大廈管理條例第二十七條組成時，按前揭條例第三十 五條規定有當事人能力。

案由七：

結論：

有關停車位捲門之設置，如經檢討建築及都市計畫土地使用管制相關規定(如容 積率等)檢討均符合者，其設置得免經他棟區分所有權人同意；至門廊之設置， 仍請台北市政府依其相關規定查處。

案由八：

結論：

按公寓大廈管理條例第三條第二款之規定，數人區分一建築物而各有其專有部分 ，並就其共用部分按其應有部分有所有權，則此數人皆為該區分所有建築物之區 分所有權人。易言之，區分所有權人對區分所有建築物係有所有權者而稱之。地 方主管機關受理公寓大廈管理組織申請報備時，有關其區分所有權人之資格，得 依其所附區分所有標的基本資料表、建築物使用執照或建築物合法證明文件、全 體區分所有權人名冊等資料認定之，如申請人有偽造文書、侵害他人權利情事 ，應由申請人依法律負其責任。

案由九：

結論：

有關起造人或建築業者依公寓大廈管理條例第二十六條規定召集區分所有權人會 議，仍應依同條例第二十八條至第三十二條規定辦理；至該第二十六條所稱建築 物所有權登記，係指建物所有權第一次登記。

案由十：

結論：

按建築物公共安全檢查簽證及申報辦法第二條第二項明定，建築物如為公寓大廈 者，得由其管理委員會主任委員或管理負責人代為申報，準此，管理委員會得申 請調閱該大樓建築，消防等相關資料。但該管理組織允宜依公寓大廈管理組織申 請報備處理原則完成報備程序。

案由十一：

結論：

按公寓大廈管理條例第二十九條第四項之規定，區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。且本條例並未限制每位出席人員受代理委託書之數額。故所稱會議不易達成決議乙節宜請直轄市、縣(市)主管機關就實務運作之實情研提具體意見，提部彙整。

說明：

一、 依據台灣省政府建設廳86.2.12八六建四字第六○六六四一號函辦理。
二、 按管理委員會之組織及選任應於規約中定之，另本公寓大廈管理條例未規定者，適用其他法令之規定，公寓大廈管理條例第二十七條及第一條第二項業有明定(附件)。是本案所提選任管理委員之表決方式，前揭條例並無限制規定，其選任方式應依規約，規約未規定時，得參照會議規範規定辦理。

案由一：

結論：

按管理委員會係指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工 作，互選管理委員若干人設立之組織，公寓大廈管理條例(以下簡稱本條例)第三 條第八款業有明定，又本部函頒之公寓大廈規約範本，僅具參考性質，有關管理 委員會之主任委員、副主任委員及財務委員之身分，除該公寓大廈之規約對於 上開人員之身分另有約定者外，本條例及其施行細則中並無其他限制。故本案區 分所有權人之監護人如為住護之一，且不違反其規約者，非法所不許

案由二：

結論：

(一)按本條例第三十九條第一項第六款係屬直轄市、縣(市)主管機關對於欠繳公 共基金之區分所有權人或住戶行使罰鍰之行政處分規定，而非管理委員會執 行追繳公共基金之依據，合先敘明。
(二)本案除過戶後之新區分所有權人已參照民法第三百條或第三百零一條規定 ，訂定債務承擔契約，願為原區分所有權人代為清償所欠之公共基金外，應 依本條例第二十一條規定辦理，不得逕向新區分所有權人請求繳納之。
(三)主管機關應輔導住戶將公寓大廈管理條例第二十四條之規定，納入公寓大廈 規約訂定之。
(四)建請地政機關審酌 於相關租售契約中，訂定出讓人告知管理費用債務情事之義務。

案由三：

結論：

(一)查本條例及其施行細則中對於受託人，除規約另有約定外，尚無接受委託人 數之限制。又委託書內容是否應記載授權範圍乙節，參酌民法第五百三十二 條規定，委任人得概括委任或得指定一項或數項事務為特別委任，故委託事 項應於委託書應可記載授權範圍。至有關委託書可否事後乙節，按委託書係 有無受託行使權利之依據及證明，似不得於事後補正。
(二)本案請各主管機關研提具體意見後，另擇期研商。

案由四：

結論：

本案請各主管機關研提具體意見後，另擇期研商

案由五：

結論：

本案請各主管機關參考高雄市政府所提「公寓大廈管理維護糾紛陳情案件執行程序」(附件二)研提具體意見後，另擇期研商。

案由六：

結論：

(一)按區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益處分， 並排除他人干涉，公寓大廈管理條例(以下簡稱本條例)第四條第一項業有明 定，係區分所有權人法定權利，規約之訂定自不得排除法律明定之權利義務。
(二)另有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法 令另有規定外，得以規約定之，本條例第二十三條已有明定，換言之，建築 物之共用部分、約定專用部分及約定共用部分使用管理約定事項，其約定 不得逾越法定之權利義務。

案由七：

結論：

按「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、住戶、管理負 責人或管理委員會有第三十八條或第三十九條各款情事之一時，他區分所有 權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報請直轄 市、縣(市)主管機關處理。」為公寓大廈管理條例第四十六條所明定。另探究 同條例第十五條第二項、第十六條第四項有關制止程序規定之立法原意，係為減 少訟爭所明定之程序，實非必要程序。為避免程序規定影響實質審理之進行，該 公寓大廈如無管理組織之設立及規約之訂定，住戶得逕依本條例第四十六條申請 地方主管機關對違法住戶予以處理；倘該公寓大廈業依本條例成立管理組織，為落實公寓大廈住戶自治之精神，仍宜依第十五條第二項或第十六條第四項規定辦 理

案由一：

結論：

(1)法定騎樓應供不特定人通行使用，應為公寓大廈共用部分或約定共用部分， 並不得約定專用。
(2)法定騎樓之產權登記，依地政相關規定辦理

案由二：

結論：

(1)按公寓大廈管理條例(以下簡撐本條例)第十六條第二項規定，住戶不得於防空 避難設備等處所堆置雜物、設置棚欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或 私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入，惟該公寓大廈防空避難設備為在本條例 施行前已登記專用者，其變更使用之項目如為原核准使用之範圍者，經建築法 相關法規檢討均符合規定，得免經區分所有權人會議決議同意。
(2)公寓大廈妨空避難設備於本條例公布施行前，業經核准臨時使用、營業使用 有案者，按建築法第七十三條執行要點之規定，其營業項目在同一類組範圍 內變更或做較輕度營業使用，得免辦理變更並免經區分所有權人會議決議之 同意。
(3)建請本部警政署配合本條例第十六條之規定，修正防空避難設備管理維護執 行要點

案由三：

結論：

(1)公寓大廈於本條例公布施行前經核准為守望相助管理組織者，仍應依本條例 第二十五條至第三十七條、四十三條及施行細則第十四條之規定，成立公寓 大廈管理組織，始得依前揭規定執行公寓大廈管理維護業務。
(2)本條例公布施行前成立之公寓大廈管理組織所訂有關管理費用之繳納事項， 係屬當事、契約關係，宜請逕依民法合意為之，如有事爭議，宜請逕循民事 程序解決。

案由四：

結論：

(1)本條例公布施行前業組設管理組織者，應依本條例規定程序，重新完成管理 組織之成立。
(2)按召集人無法依本條例第二十五條規定互推產生時，區分所有權人得申請地 方主管機關指定臨時召集人，區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時 召集人時，住戶得申請地方主管機關指定住戶一人為管理負責人，本條例第 二十五條第四項及第二十七條第四項後段業有明定，合先敘明。
(3)本案住戶業依本條例施行細則第八條規定另行推選管理負責人，原經指定之 管理負責人或申請指定之臨時召集人其充任管理負責人之資格當然喪失。
(4)另本條例第十條第二項及第三項規定公寓大廈共用部分、約定共用部分之修 繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付 或由分區所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於 區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。如共用部分、約定共 用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。 本案有關公寓大廈管理費用之繳納，管理負責人仍應依前揭規定辦理。
(5)至關依本條例第四十一條準用第二十七條第四項業經指定管理負責人之社 區，其數幢各自獨立使用之公寓大廈，得否另依公寓大廈管理組織申請報備 處理原則分別成立管理委員會乙節係屬事實認定，宜請台北縣政府逕依職 權辦理

案由五：

結論：

(1)公寓大廈管理組織執行本條例第三十四條規定以外之職務時，該執行所須費 用除規約另有規定者外，應經區分所有權人會議決議之同意後，始得向區分 所有權人收取。
(2)該執行事項之效力及所須費用應依公寓大廈區分所有權人會議之決議或規約 之約定

案由六：

結論：

本案請各直轄市，縣(市)機關就實際執行情形，擬具具體意見提報彙辦，縣(市) 所提資料，再提報台灣省政府建設廳彙辦

主旨：

說明：

（一）復貴廳86.10.24八六建四字第六四六四八九號函。
（二）關於公寓大廈住戶或區分所有權人可否申請閱覽管理委員會申請核備時送審資料乙節，按利害關係人於必要時，得請求閱覽規約及區分所有權人會議記錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。公寓大廈管理條例第三十三條業有明定，自得據以請求閱覽。至區分所有權會議之召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、住戶、管理負責人或管理委員會有第三十八條或第三十九條各款情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報請直轄市、縣（市）主管機關處理。
（三）公寓大廈管理組織申請人送審資料如有不符之情形，按公寓大廈管理組織申請報備處理原則附件一所載申請事項第二點明定，申請人如有偽造文書、侵害他人權利情事，由申請人依法負其責任，受理資料文件如為符合規定者，則准予備查；如資料不全，則予以駁回。

關於區分所有權人或住戶未依規約繳納公共基金如何處理疑義乙案，復請查照。

結論：

一、復貴廳八十六年十一月十日八六建四字第六四九一四五號函。
二、有關公寓大廈公共基金之來源，公寓大廈管理條例第十八條第一項業有明定，本案規約第十條第四款所稱公共基金自屬前揭規定之範圍，無庸疑議。如區分所有權人或住戶違反公寓大廈管理條例第十八條第一項第二款未繳納公共基金者，由直轄市、縣(市)主管機關處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，前揭條例第三十九條第六款業有明定。
三、又本案規約如已明定區分所有權人於規之日期前未繳納應繳金額之處理程序，區分所有權人未依規約繳納公共基金，自應依規約辦理。

案由一：

結論：

一、復貴廳86.12.15(86)建四字第六五三九一四函。
二、按管理委員會係指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織，又其組織及選任應於規約中定之，分別為公寓大廈管理條例第三條第八款及第二十七條第二項所明定。是管理委員會係為執行區分所有權人會議議決之組織，管理委員會如有違反上開規定，除依該條例第三十八條、第三十九條規定處罰外，如另有侵權行為，應循司法途徑處理。至管理委員會管理委員如為區分所有權人時，自得依該條例第二十五條第三項規定，互推為區分所有權人會議召集人，或依同條第四項規定，依規約輪流擔任之

案由二：

結論：

一、復貴廳86.12.15(86)建四字第六五三九一四號函。
二、按管理委員會係指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織，又其組織及選任應於規約中定之，分別為公寓大廈管理條例第三條第八款及第二十七條第二項所明定。是管理委員會係為執行區分所有權人會議議決之組織，管理委員會如有違反上開規定，除依該條例第三十八條、第三十九條規定處罰外，如另有侵權行為，應循司法途徑處理。至管理委員會管理委員如為區分所有權人時，自得依該條例第二十五條第三項規定，互推為區分所有權人會議召集人，或依同條第四項規定，依規約輪流擔任之。

案由一：

結論：

一、依本部營建署案陳貴局八十七年一月二十三日北市工建字第八七三○三○一一○○號函辦理。
二、按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分，公寓大廈管理條例第七條本文已為敘明；公寓大廈屋頂之構造係前揭條文第三款列示項目之一，屬共用部分。本案所指屋頂平台漏水整修等情形，如係屬屋頂構造之修繕事項，自應適用前揭條例第十條第二項規定辦理。

說明：

所陳公寓大廈各區分所有權人同屬一人時，公寓大廈管理條例第十八條第三項適用乙案；按三人以上，循一定之規則，研究事理，達成決議，解決問題，以收群策群力之效者，謂之會議，為會議規範第一條所明定，本案建物所有權第一次登記，申請人為同一權利主體，如依本部85.4.10台（85）內地字第八五七四六一號函，申請以區分所有建物型態登記者，其區分所有權人既未達三人，自無公寓大廈管理條例前規定召開區分所有權人會議之適用。

說明：

一、按公共基金係指區分所有權人或起造人依公寓大廈管理條例第十八條規定設置者，至公寓大廈管理費用之收繳及運用，前揭條例第十條第二項及第三項業有明定，其設置及運用應有區別。
二、本案關於未依規約繳納相關費用乙節，宜請先查明本案欠繳之費用為何？如係屬前揭條例第十條第二項及第三項規定之費用，應依第二十一條規定辦理，如係屬區分所有權人會議決議繳納之公共基金，則依前揭條例第三十九條第六款處理。

案由一：

結論：

一、復貴局八十七年三月十日(八七)高市工務建字第一一五三號函。
二、按公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理，其運用應依區分所有權人會議之決議為之。另按管理負責人或管理委員會應定期將基金保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形及餘額移交新管理負責人或新管理委員會，公寓大廈管理條例第十八條第三項及第二十條第一項業有明定。至管理負責人、主任委員或管理委員違反第二十條之移交義務者，前揭條例第三十九條第七款亦有處罰規定，是本案於管理委員會組織章程中訂定基金之事項，似有未妥。
三、至來函所稱區分所有權人會議之召開、管理委員會解任及公共基金之發達還等節，是否符合前揭條例之規定，請貴府本於職權加強輔導，俾利業務之推動。

案由一：

結論：

一、復貴廳87.3.7八七建四字第六○六九一五號函。
二、按利害關係人於必要時，得請求閱覽規約及區分所有權人會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕，公寓大廈管理條例第三十三條業有明定。至利害關係人得否向受理報備機關申請閱覽，基於為民服務，得同意其申請。

說明：

（一）依據高雄市建築投資商業同業公會87.4.13高市建築商會字第○九六號函辦理。
（二）有關起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定 比例或金額提列，起造人於該公寓大廈使用執照申請時應提出已於金融業者設立專戶儲存之證明；並於成立管理委員會或選任管理負責人後移交之。公寓大廈管理條例第十八條第一項及第二項業有明定。
（三）至關該會所提於公寓大廈管理條例施行細則發布實施前領得建造執照者，起造人設置公共基金如確有執行疑義，宜請查明檢具具體個案再報憑研處。

結論：

（一）為維護公共逃生避難安全，有關公寓大廈住戶私設牆外突出物（鐵窗或遮陽棚）妨礙樓上住戶避難器具使用乙案，應洽請消防單位通知該大樓管理負責人或管理委員會依「公寓大廈管理條例」第八條予以制止，經制止不從，則由管理負責人或管理委員會報請主管機關依同條文（第八條）第二項及第三十九條第一項第二款處以罰鍰，並責成該住戶應於一個月內恢復原狀；未回復原狀者，由主管機關回復原狀，其費用由該住戶負擔。
（二）鐵窗之設置影響市容觀瞻至鉅，為增進城鄉風貌，並考量公共安全之需求，另由本署於下（八十八）年度就鐵窗設置之安全與美化專案研究，研訂鐵窗設置之參考規範、圖例及改善方法等。

說明：

（一）復貴廳八十七年五月十九日八七建四字第六一六一八九八號函。
（二）有關所有權人因案取得法拍屋，但未辦理點交，買受人是否得以未辦理點交規避建築法處分乙節，按行政制裁，係對違反行政義務者，施以之處罰。原則上，係以行為時所違反之法令處分之。本案違法行為如發生於買受人已領得執行法院所發給權利移轉證書時，依強制執行法第九十八條第一項：「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權………」規定，該買受人自取得權利移轉證書之日起，即為係爭建物之所有權人，不因有無點交而免除其行政義務。至如該處分係對原建築物所有權人所為，買受人是否應負清償罰鍰乙節，按行政制裁係違反行政義務之制裁已如前述，本案如原建築物所有權人確為違反行政義務之人，且業受有罰鍰處分者，除法令另有規定者外，買受人並無負擔給付罰鍰之責。

說明：

（一）復貴廳87.03.30八七建四字第六一○四一二號函。
（二）查公寓大廈法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備係屬當然共用部分，就公寓大廈管理條例第四十五條第二項之規定即可得知。又按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，前揭條例第七條本文業有明定，合先敘明。
（三）至區分所有權人為區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權之人，就前揭條例第三條第二款之定義即可得知，是防空避難設備如已經以主建物登記為單獨所有，即得視為上開規定所稱區分所有權；其使用管理應依前揭條例第四條第一項規定辦理，以維公充。

案由一：

結論：

（一）按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為，公寓大廈管理條例第八條業有明定。本案所稱顏色變更之認定標準，以及顏色深淺差異應否認定為變更顏色疑義，如所變更之顏色與原色系調和，且不影響整體觀瞻，得不視為變更之行為。
（二）復查本條例無溯及既往之特別規定，舊有公寓大廈之管理組織未成立前既已存在之事實，如有違反成立之規約者，其法律效果如何，宜依具體情形由受訴法院或主管之行政機關認定之。

案由二：

結論：

本案本署87.5.26八十七營署建字第五八四一五號函之會議紀錄結論業有明文規定，應請據以辦理。

案由三：

結論：

公寓大廈管理組織係依照住戶簽訂「住戶公約」而組設，如其尚未符合公寓大廈管理條例所定要件時，有關約定權利義務事項之執行，應依前揭條例之規定召開區分所有權人會議，並經會議決議為之，始具效力。

案由四：

結論：

本案由部營建署再依各案例詳細研究分析後，另擇期會商之。

案由五：

結論：

案由六：

結論：

請提案單位省政府建設廳再提供具體個案案例資料以供研究參考後，另擇期會商。

案由七：

結論：

按公寓大廈管理條例第三十三條規定，「利害關係人於必要時，得請求閱覽規約及區分所有權人會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕」，本案提出請求提供資料之民間機構如非屬前揭條文所稱之利害關係人時，受理報備機關不宜提供資料。

案由八：

結論：

一、按公寓大廈應向地方主管機關報備之事項，係指公寓大廈管理條例第二十六條第一項規定，起造人召開第一次區分所有權人會議訂定規約，及該條例施行細則第十四條規定互推召集人一人召開第一次區分所有權人會議訂定規約之事項而言，本部84.4.18台（86）內營字第八六○三○六九號函已有明示。前揭申請報備之期限，上開條例查無明文限制。
二、另已申請報備之公寓大廈管理委員會若欲申請更改名稱，則原受理機關應予受理，惟原申請報備之管理委員會仍應提具業經區分所有權人會議決議同意更改名稱之會議紀錄，並繳回原申請報備証明始得申請變更之。

說明：

一、復貴府八十八年八月二十四日八八府宅企字第一一七一八○號函及本部法規會八十八年九月二十七日(八八)法會發字第八八○○八六五號書函辦理。
二、區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席，公寓大廈管理條例第二十九條第四項定有明文，本案公寓大廈區分所有權人死亡，因故尚未由繼承人辦理登記，應請該承租人持有法定繼承人之委託書代理出席區分所有權人會議。

說明：

一、復貴會八十八年九月十四日八八土雕字第○三六號函。
二、按公寓大廈管理條例第二十七條第三項規定，管理委員、主任委員及管理負責人任期一年，連選得連任，其連任之次數，並未於上開條例加以設限，故對於次數於規約中另為規範，非本條例所禁止。
三、復請查照。

說明：

一、依據花連縣政府八十八年七月二十七日八八府建管字第八二一三四號函、國大代 表徐鴻進服務處八十八年八月二日函及桃園縣建築物投資商業同業公會八十八年 八月七日桃建投會第八○三號函辦理。
二、案經本部營建署邀台北市政府工務局、高雄市政府工務局、台灣省部分縣市政府、 本部法規會派員研商獲致結論如次：『按公寓大廈管理條例(以下簡稱本條例)第 十八條第一項本文、第二項規定「公寓大廈應設置公共基金」、「依前項第一款規 定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出已於金融業者 設立專戶儲存之證明‧‧‧」。又第四項規定關於公共基金之提列，「於本條例公 布施行前，起造人已取得建造執照者，不適用之」。故起造人於八十四年六月二 十八日前揭條例公布施行後，申請領得建造執照者，自應依規定提列公共基金。
至起造人提列公共基金之比例或金額，本條例施行細則第六條定有明文，惟該施 行細則於八十五年十月二日發布，於發布施行前取得使用執照之案件，起造人提 列之比例或金額，中央主管機關雖尚未訂定，但起造人並非因此免除之付公共基 金之義務，故除起造人與管理委員會或管理負責人或區分所有權人另有協議外， 仍依前揭規定提撥公共基金。如有爭議，應屬私權爭執，當事人應循民事訴訟途
徑為之。』

說明：

一、復貴局八十八年九月八日八八高市工務建字第二二七八三號函。
二、按建築物依法附設之停車空間，在原核准之停車空間範圍內，劃設增加之停車位 數，如不涉及其他使用空間之變更，應無須辦理變更使用。又增加之停車位如係作為法定停車空間、獎勵增設停車空間、自行增設停車空間，尺寸大小應合於停 車空間相關法令規定，且該等停車空間數總計因而達五十輛者，另應適用建築設 計施工編第六十條第三款後段規定，車道及汽車進出口至道路間之通路寬度，應 為雙車道寬度，為本部八十六年七月三十一日台(八六)內營字第八六七三三五六 號函所明釋。另建築技術規則建築設計施工編第六十條所定有關停車尺寸，係計 算建築物附設停車空間數量標準，為本部八十七年十月二十三日台(八七)內營字 第八七○八七一號函所明釋。準此，本部同意貴局所擬意見，建築物於申領使用 執照後，僅於原核准之停車空間範圍內，重新劃線增加停車位數，在不涉及其他 使用空間之變更，亦無違反上開條文第三款應設置雙車道之規定者，尚無違反建 築法第七十三條規定，其出售之停車位尺寸，如有違反停車空間之相關規定，視 為私權行為，循司法途徑解決，尚無本部八十二年元月十八日台(八二)內營字第 八一○六三一三號函釋之適用。

說明：

一、關於申領使用執照後之建築物，其附設停車空間相關執行疑義，前經大部八十六 年七月三十一日台(八六)內營字第八六七三三五六號函釋在案，該函說明二之結 論(三)已明示增加之停車位其尺寸大小應合於停車空間相關法令規定，但該擅自 增加變更之停車位如違反上開規定，究應如何處理，並無述及。但大部八十七年 十月二十三日台(八七)內營字第八七○八七八一號函示，建築設計施工編第六十 條所定有關停車尺寸，係計算建築物附設停車空間數量標準。故建築物於申領使 用執照時已留設依法附設之停車空間範圍，劃設增加之停車位數，僅是於原核准 之停車空間範圍內，重新劃「線」增加車位，並不違反前開函釋計算停車空間之 標準，至於其如何規劃使用，如不涉其他使用空間之變更，應無涉違規使用情事， 其出售之停車位尺寸，如違反停車空間之相關規定，當否視為私權行為，循司法 途徑解決。
二、另大部八十二年元月十八日台(八二)內營字第八一○六三一三號函釋，關於建築物 於申領使用執照後，擅自變更車位面積及車道，增加停車位如違反停車空間相關規 定，則以違反建築法第七十三條規定依同法第九十條處理乙案，是否仍適用？如仍 適用，其處分對象為何？停止使用範圍又為何？亦請一併釋復。

說明：

一、台端八十八年八月十五日函。
二、按公寓大廈管理條例第八條第一項明文公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及 防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得變更構造、顏色、 使用目的、設置廣告物或其他類似之行為，其內容並無設置鐵窗該項，但公寓大 廈管理條例施行細則第二條又明文，本條例所定規約除應載明專有部分及共用部 分範圍外，下列各款事項非經載明於規約中不生效力，其第十款為其他不牴觸法 令之特別約定。是該大樓於規約中若有明文限制，則應依該規約辦理。

說明：

一、復貴局87.3.16北市工建字第八七三○五五四八○○號。
二、依公寓大廈管理條例第二十三條及第二十四條規定，公寓大廈全體區分所有權 人基於公寓大廈區分所有權人間共同利益固得透過區分所有權人會議決議之規 約訂定方式，訂有關公寓大廈專有部分之使用或處分（參照最高法院三十年上 字第一二一號判例意旨）。惟查「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他 人為主要目的。」民法第一百四十八條第一項定有明文；復查都市計畫地區或 內各使用分區之劃定及使用管制，係為考量該地區人民之公共利益所為之規劃 （都市計畫法第三條、第三十二條、區域計畫法第三條及第十五條規定意旨）， 對各該土地所有權人而言，其依都市計畫法、區域計畫法及建築法等相關規定 之容許條件下建築使用土地及建築改良物，固為法律賦予之權利，就考量該地 區人民之公共利益而言，亦係以公法對於該土地所有權人所予以之限制。復查 「權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能之利 益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定。倘其權利之 行使，自己所得利益極少而他人及國家所受之損失甚大者，非不得視為以損害 他人為主要目的。」為最高法院七十一年臺上字第七三七號判例意旨所揭示； 是以，公寓大廈規約，係屬私權契約之一種，其內容自不得採較都市計畫法、 區域計畫法或建築法令所容許條件更嚴格之標準，但其約定內容所涉私人利益 大於公共利益者，基於契約自治原則，尚無不可。
三、惟查地方主管機關受理公寓大廈管理條例組織報備之規約，僅作形式之審查， 無須對於其實質效力為認定；公寓大廈區分所有權人、管理組織或利害關係人 間如因規約決議事項效力有所爭執，自宜由各該主管機關或法院參照前揭說 明，本於職權就其體個案自行審酌之。

說明：

一、復貴局八十八年八月十八日八八高市工務建字第二○八○六號函。
二、按公寓大廈管理條例第八條第一項明文公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為，其內容並無窗型冷氣機該項，但公寓大廈管理條例施行細責第二條又明文，本條例所定規約除應載明專有部分範圍外，下列各款事項非經載明於規約中不生效力，其第十款為其他不牴觸法令之特別約定。是該大樓於規約中若有明文限制，則應依該規約辦理。

說明：

一、復貴府八十九年二月十一日八九北府工使字第四四七○四號函。
二、關於公寓大廈違建，經管理負責人或管理委員會報請處理時，應優先適用公寓大 廈管理條例第八條及第三十九條規定立即執行，本部八十八年八月二十日台八八 內營字第八八七四二五八號函及八十八年十一月十一日台八八內營字第八八七七 八九三號函（諒達）業有明釋。至關貴府函詢本條例公佈後未成立公寓大廈管理 委員會之公寓大廈大樓違建，經住戶檢舉違建時可否依本條例第三十九條第一項 第二款處以罰鍰乙案，本部八十八年十一月二十四日八十八營署建字第三五六五 九號函（附件）業已明釋，為執行本部八十八年八月二十日台八八內營字第八八 內營字第八八七四二五八號函規定，得要求管理組織依公寓大廈管理組織報備處 理原則完成報備。本案請仍依前揭規定辦理。

說明：

一、復貴府工務局八十八年十二月二十三日北市工建字第八八三五四七九四○○號函 及依據本部法規會八十九年二月十五日八十九法會發字第八九○○二四一號書函 辦理。
二、按公寓大廈住戶擅自變更公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難室構 造或設置廣告物，如符合建築法規所稱之違章建築者，經管理負責人或管理委員 會報請處理時，主管機關應依第三十九條第一項第二款處以罰鍰，並令該住戶應 於一個月內回復原狀。毋需再循違章建築處理辦法所定之程序始得執行拆除作 業。本部八十八年八月二十日台八八內營字第八八七四二五八號函及八十八年十 一月十一日台八八內營字第八八七七八九三號函（諒達）業有明釋。本案貴府所 引「臺北市拆除違章建築認定基準」既已配合違章建築處理辦法第十四條條文刪 除，且業經貴府以八十一年三月五日八一府工建字第八一○一四五二六號函公告 廢止。故有關貴府函詢部分符合該市拆除違章建築認定基準中經該府報備有案於 合法房屋頂搭建未超過三○m2之構造者，是否仍依前揭基準暫不拆除乙節，係 引據違章建築處理辦法之規定，是無須再予適用。

說明：

一、復貴局八十九年三月十七日八九高市工務建字第五七○七號函。
二、按住戶係指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者，是據來函附件所稱區分所有權人之配偶係經區分所有權人同意，而為專有部分使用者，應為住戶，怠無疑義。另住戶如設籍於同戶居住，得視為經區分所有權人同意。

說明：

一、案據貴公所八十八年十一月十七日高市前區民字第一一七三九號函辦理。
二、依公寓大廈管理條例第三條：「公寓大廈之定義係指構造上或使用上或在建築執 照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」。另同條例第四 十一條：「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具 有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定」。依上開規定； 透天厝或廠房其若有共同設施與管理上整體使用之必要者，皆有公寓大廈管理條 例之適用，並應依公寓大廈管理組織申請報備處理原則受理報備。

說明：

一、依據本部營建署案陳貴局八十九年三月二十八日北市工建字第八九三○七七六七○○號函辦理。
二、按公寓大廈任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者， 其超過部分不予計算，公寓大廈管理條例第二十九條第三項業有明定，法人與自 然人係屬不同人格，本案自然人雖具同為該公寓大廈區分所有權人之公司行號之 法定負責人身分，計算所占區分所有權比例時，應無須合併計算。

說明：

一、復貴府八十九年三月二十四日八九府工使字第三三八一八號函。
二、區分所有權人會議之主持人於公寓大廈管理條例係以主席稱之（本條例第三十二 條第一項參照），該主席之資格，本條例並無規定，但本條例第一條第二項之規 定，「本條例未規定者，適用其他法令之規定」，是有關主持人之產生，應參考會 議規範第十五條有關主席之產生規定推選。

說明：

一、依據本部營建署案陳貴府八十九年五月二十三日八九高市工務建字第一○六二四 號函辦理。
二、按管理委員會之組織及選任應於規約中定之，另設有管理委員會者，其主任委員、 管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法，非經載 明於規約者，為公寓大廈管理條例第二十七條第二項及其施行細則第二條第二款 所明訂。本案有關公寓大廈管理委員會改選，仍請就規約之約定內容認定之或循 修訂規約方式之為之。

說明：

一、依據本部營建署案陳貴府八十九年五月二十日八九府工建字第三八六四號函辦 理。
二、按公寓大廈一樓外牆鐵捲門內側，加裝玻璃門窗，如該門窗係位於專有部份範圍 內，且未妨害或變更或破壞主要構造，應非屬公寓大廈管理條例第八條規定之變 更外牆面行為，無須經由區分所有權人會議之決議，前經本部八十六年六月二十 七日台（八六）內營字第八六○五○九八號函示有案。本案於陽台裝設鐵窗，有 無違反本條例第八條規定，請比照本部上開號函規定，逕為認定核處。另住戶不 得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物， 為本條例第十六條第二項所明定，本案於電梯間設置鞋櫃，業已違反不得堆置雜 物規定。

說明：

一、復貴局八十九年二月二十四日八九高市工務建字第○三五一五號函。
二、按公寓大廈管理條例第十八條第一項之規定，公寓大廈應設置公共基金，其來源 如下：「一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程 造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、 基金之孳息。四、其他收入」。又其第三項之規定，公共基金應設專戶儲存，並 由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為 之。是公共基金應設專戶儲存，其用途應以公寓大廈規約範本第十一條第三款例 示項目為原則，卷查本案來函所附財政部高雄市國稅局左營稽徵所八十八年七月 八日財高國稅營服字第八○○八五一一二號函內容，係指公共基金存款利息所得 暨股利所得免扣繳所得稅款，係涉公共基金孳息稅款扣繳事宜，尚未涉屬公共基 金之運用支付。

會議結論：

（一）門禁管制、車輛管制與訪客接待得以執行事實加以區別，門禁管制及車輛管制係屬保全業務，訪客接待係屬公寓大廈管理服務人管理辦法（簡稱本辦法）第十三條第一項第一款所稱公寓大廈一般事務管理服務事項，管理維護公司如有上開違法經營之情事，直轄市、縣（市）主管機關應依本辦法第十九條規定辦理。
（二）請本部警政署提供「駐衛保全定型化服務契約範本」及相關具體書面意見到本部營建署，俾釐清公寓大廈管理維護業者及保全業者之權利義務關係，並納供本部營建署修正「公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約範本」時參考。

說明：

一、復台北市政府工務局八十八年十二月二十六日北市工建字第八八三二九九八三○ ○號函暨依據本部營建署案陳台北縣政府八十九年六月二日八九北府工使字第二○一九五二號函辦理。
二、按本部八十六年十月九日台（八六）內營字第八六一八四五號函示「說明…二…（一）設置處所屬管理組織報備有案之公寓大廈或公寓大廈管理條例公布施行後 領得建造執照之公寓大廈者，應依據『公寓大廈管理條例』第八條、第二十九條 及第三十條規定，檢具區分所有權人會議同意之決議或其他同意證明文件向主管 建築機關申請。（二）設置處所屬公寓大廈管理條例公布施行前領得建造執照之 建築物或區分所有建築物而管理組織尚未報備者…，設置於建築物外牆之招牌廣 告，應檢據申請設置樓層之所有權人同意書後，據以申請。…」，是本案公寓大 廈外牆申請設置廣告物，其同意證明文件之審核，依其掛號日期為分野，以上開 號函說明二（二）規定辦理；至於廣告物申請期間管理組織成立，申請人擬改稫 上開號函說明二（一）規定辦理，主管機關亦得予受理。另為推動廣告物改善工 程執行作業，建議適度放寬廣告物申請要件乙節，請台北縣政府就實際執行室礙 難行之處敘明並研提具體修正意見到部，再憑核處。

說明：

一、復貴府八十九年六月七日八九北府工使字第二○六九○○號函。
二、按公寓大廈周圍上下、外牆面、頂樓平台及防空避難室，非依法令規定並經區分 所有權人會議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類類似之 行為，為公寓大廈管理條例第一項所明定。準此，本案於公寓大廈外牆面懸掛大 型空調設備之物體，業已違反上開規定住戶變更外牆結構在成立管理組織前，是 否適用上開規定乙節，應視其變更外牆面結構行為時間是於本條例公布施行後， 據以准否適用之。

說明：

一、依據本部營建署案陳貴府八十九年六月五日八九北府工使字第二○五九二七號函 辦理。
二、本案區分所有權人會議之召集人未依公寓大廈管理條例第二十五條規定推舉產 生，其所為之會議決議既經台灣板橋地方法院板橋簡易庭八十八年度板簡字第一 八六三號宣示判決筆錄所示：「…無召集權人所召集之會議，所為決議當然無效， 係自始確定不生效力，無待法院撤銷。最高法院二十八年上字第一九一一號著有 判例，可資參照。」，準此，其區分所有權人會議之決議，自不生效力，殆無疑 義。

說明：

一、依據本部營建署案陳貴府八十九年六月十六日八九屏建管字第一六○六號函辦 理。
二、按公寓大廈管理條例施行前已得建造執照之公寓大廈，得不受第七條各款不得為 約定專用部分之限制，為本條例第四十三條第二項所明定。又未實施容積管制地 區綜合設計鼓勵辦法第三條規定：「本辦法所稱之開放空間，係指建築基地內連 通道路，時間開放供公眾通行或休憩之下列空間…。」。惟上開辦法業於八十五 年六月二十六日廢止，另訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」， 其中第四條規定：「本辦法所稱之開放空間，係指建築基地內依規定留設達一定 規模且連通道路供通行或休憩之下列空間……。」。準此，本案旨揭空地，其使 用行為方式，在不違反上開辦法第四條規定，得為約定專用部分。

說明：

一、依據本部營建署案陳貴府八十九年六月十三日（八九）基府工管字第○四六四五一 號函。
二、按管理委員之組織及任選應於規約中定之，另設有管理委員會者，其主任委員、管 理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法，非經載明於 規約者，不生效力，為公寓大廈管理條例第二十七條第二項及其施行細則第二條第 二款所明定。本案有關公寓大廈管理委員會改選，仍請就規約之約定內容認定之或 循修訂規約方式為之，前經本部八十九年六月七日台八九內營字第八九八三六三二 號函示有案。本案該主任委員於該管委會會議中宣佈辭卸主委職務，其辭職是否生 效，除參酌本部上開號函示規定，就規約之約定內容認定之或循修訂規約方式為之 外，至其口頭辭職意思表示有無效力，應依民法第一編總則第四章第三節意思表示 相關規定，如有糾紛，宜循司法途徑解決。

說明：

一、復貴會八十九年九月二十二日八九子民二字第○九○二號函。
二、按公共基金於起造人移交管理委員會或管理負責人時，應將原帳戶結清另開新戶 移交。為本署八十五年六月十三日（八十五）營署字第五八四三○號函（附件） 所明示。是有關起造人所提撥之公共基金及其所產生之利息，應併同移交管理委 員會或管理負責人。

說明：

一、復貴府八十九年八月三十一日八九府工使字第二四一八三三號函。
二、按建築物公共安全檢查簽證及申報辦法第二條規定「本辦法所稱建築物公共安全 檢查申報人，為建築物所有權人、使用人。前項建築物為公寓大廈者，得由其管 理委員會主任委員或管理負責人代為申報。」另按公寓大廈管理組織申請報備處 理原則第三點規定申請應備文件：1申請書表2訂定規約時之全體區分所有權人 名冊及出席區分所有權人名冊3訂定規約時之區分所有權人會議紀錄4規約5公 寓大廈或社區區分所有標的基本資料，第四點規定「公寓大廈管理委員會主任委 員或管理負責人檢齊第三點規定應備文件報請直轄市、縣（市）政府備查。」， 第五點第一款規定「申請案件經查文件齊全者，由受理報備機關發給同意報備 書：」爰此，如經成立公寓大廈管理組織領有報備證明文件者，管理委員會主任 委員或管理負責人代為申報該建築物公共安全檢查時，得檢附「公寓大廈管理組 織報備證明」影本，免另檢附房屋權利證明文件。

說明：

依內政部八十九年十一月二十一日台八九內營字第八九八五○○三號函辦理。另 有關已依法完成公寓大廈管理組織報備之公寓大廈，其廣告物設置應經區分所有 權人會議通過，惟招牌廣告是否仍應取得該廣告物設置樓層該層該戶之區分所有 權人同意；屋頂樹立廣告應否取得屋頂住戶同意；空地樹立廣告是否經一樓住戶 同意乙節，依廣告物管理辦法第十一條第一項規定，須檢同設置處所之所有權或 使用權證明文件。請依前揭條項規定辦理。

說明：

一、依本部營建署案陳基隆市政府八十九年二月二十日（八九）基府工管字第一○六 四九九號函辦理。
二、按公寓大廈管理條例第二十五條規定，「區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次，有下列情形之一者，應召開臨時會議」，有關基隆市政府函為公寓大廈召開臨時管理委員會，如區分所有權人因故無法出席而以書面委託管理委員代為出席乙節，經查同條例並無「臨時管理委員會」一詞之規定，本案請先釐清是否係指召開區分所有權人會議，合先敘明。
三、另按「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席」、「管理委員會有當事人能力」及「主任委員對外代表管理委員會」，區別為前開條例第二十九條第四項、第三十五條第一項及第二十七條第二項所明定，又按民法總則編第二章人之規定，包括自然人及法人，前開條例第二十九條第四項所稱之「他人」，因條文未有例外規定，應包括自然人及法人，如管理委員會依法取得法人資格，管理委員會得受託代為出席。

一、按公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分標示之詳細圖說及住戶規約草約，公寓大廈管理條例第四十四條業有明定，除公寓大廈管理條例第七條列舉不得為約定專用部分外，建築師得依起造人意思，標示約定專有部分之詳細圖說部分，亦非法所不許；茲鑒於規約範本僅具參考性質，起造人擬具規約草約可因其建築設計與管理維護原則之不同而有所不同，請各直轄市、縣（市）政府建築主管機關於受理建築許可申請時，不宜硬性規定規約草約內容不得修改前揭規約範本之文字內容。
二、有關財團法人中華民國消費者文教基金會就「規約範本」所提建議意見，納供爾後修法之參考。

本案涉及「管理委員會」之部分文字，宜修正為「管理負責人或管理委員會」較妥，本案建議修正條文對照表如附表，請本部地政司納參，作業單位將不另行函。

案由：

結論：

有關「電信法」第三十三條第二項與「公寓大廈管理條例」第八條第一項之規定，並無特別普通及優越關係，「電信法」第三十三條第二項並無排除「公寓大廈管理條例」第八條第一項之適用，是如第一類電信事業或公設專用電信設置基關依上開電信法第三十三條第二項規定以有償使用公寓大廈建築物屋頂，設置無線電基地臺時，仍應依公寓大廈管理條例第八條地一項之規定，經區分所有權人會議之決議辦理，倘未依前開規定辦理，地方主管公寓大廈機關得依同條例第八條第二項執行恢復原狀。至於電信事業單位另依「電信法」第三十三條第二項規定主張其權利其窒礙難行之處，建議交通部循修法程序釐清。

案由：

結論：

一、有關沒有成立管理組織是否適用公寓大廈管理條例乙節，按公寓大廈管理條例規定，如果未成立管理委員會或選定管理負責人時，除不能適用管理組織相關辦法外，其住戶在公寓大廈之行為，仍適用公寓大廈管理條例，如依本條例第五條、第十五條、第十六條等，對共用部分、專有部分之使用還是有公寓大廈管理條例之適用，故該公寓大廈如無管理組織之設立及規約之訂定，住戶得逕依本條例第四十六條申請地方主管機關對違法住戶予以處理。
二、有關建築物屋頂層設置招牌廣告或樹立廣告，應申請雜項執照者，如設置處所所屬公寓大廈管理條例公布施行前領得建造執照且管理組織尚未報備者，應檢具設置處所現有管理組織同意之決議或所有權人依土地法第三十四條之一同意使用證明文件始得受理申請，業經本部八十九年十一月二十一日台八九內營字第八九八五○○三號函示有案。至無須申請雜項執照者，為便於認定廣告物設置之申請案件，受理申請時標準之認定，依本部八十六年七月九日台（八十六）內營字第八六七三二○九號函辦理。
三、有關公寓大廈屋頂申請架設廣播天線及行動電話基地台部分，併同第二案結論辦理；至有關行動電話基地台應檢附文件乙節，係屬交通部之業務權責。

案由：

結論：

一、依違章建築處理辦法第五條規定，認定尚未構成拆除要件者，通知違建人於收到通知後三十日內，依建築法第三十條之規定補行申請執照違建人之申請執照不合規定或逾期未補辦申請執照手續者，直轄市、縣（市）主管建築機關應拆除之，本案有關地下室違章建築（增設機械停車）涉及違反建築法第二十五條第一項規定乙節，應依前開規定辦理，至補辦手續罰款對象，係以其行為人，違建人為對象。
二、另有關公寓大廈社區內公用部分之管理員室、開放空間之圍牆倘為建商所承造，其所有權亦已移轉，涉及違反公寓大廈管理條例第三十八條與第三十九條之規定時，其處分對象應為何？又倘為管理委員會擅自決議或經區分所有權會議決議所建之，其處分對象及方式為何？乙節，應依本條例第三十八條與第三十九條之規定辦理，其處分對象為住戶或區分所有權人。

案由：

結論：

按「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員」及「本條例所訂規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項非經載明於規約者，不生效力、設有管理委員會者，其主任委員、管理委員之選任、解任、權限及其委員人數、召集方式及事務執行方式」，公寓大廈管理條例第二十七條第二項及同條例施行細則第二條已有明定，是基於公寓大廈管理組織係自治組織，有關管理委員、主任委員之選任，依同條例第三十一條規定，以規約約定者，自有約束效力，另查地方主管機關受理公寓大廈管理組織報備之規約，僅作形式之審查，無須對於其實質效力認定，本部八十七年八月十日台八七內營字第八七七二四八二號函已有明釋；又規約係為增進共同利益，確保良好生活環境，訂定共同遵守事項，至規約是否達到上開目的，違反規定產生爭議時，乃法律行為強制或禁止規定，發生無效等節，係屬涉民法第七十一條規定，屬私權爭執問題，宜透過民事訴訟程序解決。

說明：

一、依據本部營建署案陳貴局九十年五月七、二十八日北市工建字第九○四三○○九一○○、九○四三二○八五○○號函辦理。
二、按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及對其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定。另按各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定，非經載明於規約者，不生效力，分別為公寓大廈管理條例第九條第一項及其施行細則第二條第三款所明定。換言之，有關各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定，應載明於規約中，不宜授權由管理委員會另定其使用規則，本案應請依前揭規定辦理。

說明：

一、復本部營建署案陳貴局九十年五月十日九十府工使字第一一九六四五號函。
二、為落實公寓大廈管理維護，關於共同利益及修繕、維護事項，需設置公共基金有關基金來源部分，按公寓大廈管理條例第十八條第一項明文規定：「公寓大廈應設置公共基金，其來源入下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入」，其中起造人依第十八條第一項第一款規定提列之公共基金，依同條第二項規定，於成立管理委員會或選任管理負責人後移交之。又按同條例第四十四條第一項、第二項規定：「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分標示之詳細圖說及住戶規約草約……前項規約草約於第一次區分所有權人會議召開前，視同規約。」本案有關依公寓大廈管理條例第十八條規定：公寓大廈應設置公共基金，並於成立管理委員會或選任管理負責人後移交之，惟尚未移交之前，於第一次區分所有權人會議召開前，起造人是否可動支該項公共基金，應依規約草約約定內容為之。

說明：

一、復貴部九十年三月十六日台九十內營字第九○八二八八四號函。
二、就起造人與金融機構之關係，在法律上性質，為銀行與存戶間之「金錢寄託」契約，為「消費寄託」契約之一種，銀行負有保管及返還同額金錢與存款人之義務。依私法自治契約自由訂定之原則，存款契約約定由存款人以外第三人提領雖屬可行，惟因涉及民法第三三四條及破產法第一一三條規定，如銀行與原存款人有債權債務關係時銀行可主張抵銷權或如該存款人有債務不履行時，該存款債權亦可成為查封之標的，該第三人之受益程度須受法律之限制。另因「公寓大廈管理條例」對起造人於金融業者設立專戶儲存公共基金時，並未有規定該儲存款項為公共基金，亦未以法律限制該專戶之歸屬。爰以行政命令限制款項領取之對象為存戶以外之第三人，從法律上及實質認定面而言，執行上均有困難。
三、按信託法第一條規定：「稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產關係」。公寓大廈管理條例明訂起造人應提撥公共基金之特定目的，係為了對未來公寓大廈住戶之利益所設置，期使起造人踐履買賣契約之約定，將公共基金移轉予未來管理委員會，惟基金提存至未移轉前之期間，如透過信託契約方式，以起造人為委託人，未來成立後核准報備之管理委員會為受益人，透過信託業者管理或處分該筆公共基金，並在信託契約中作明確之動用規定，可達該筆公共基金不被挪用之目的，亦為信託之本旨。
四、查信託業法已於89.7.19公布施行，銀行對信託業務之經營已有專法規範，銀行可申請兼營各項信托業務包括金錢、金錢債權等。另有關信託相關六項配套稅法：所得稅法、遺產及贈與稅、土地稅法、房屋稅條例、營業稅法及契稅條例修正案，並已於90.5.29經立法院三讀通過。爰有關規範「信託制度」架構之信託法及信託業法，及提供信託業者遵循之信託相關稅法，目前法制作業均已完成。故有關公寓大廈公共基金之移轉，建議可研究採信託方式之機制處理。

說明：

一、復貴局九十年三月八日高市工務建築字第○五六四一號函。
二、按「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出已於金融業者設立專戶儲存之證明；並於成立管理委員會或選任管理負責人後移交之。」為公寓大廈管理條例第十八條第一項第一款及第二項之規定，有關公共基金專戶儲存後，限制需由成立後核准報備之管理委員會准領取乙節，經查前開條例尚無有關規定，案經准財政部九十年七月十日台財融（一）第九○一○九八六○號函表示意見以：「起造人與金融機構之關係，在法律上性質，為銀行與存戶間之『金錢寄託』契約，為『消費寄託』契約之一種，銀行負有保管及返還同額金錢與存款人之義務。依私法自治契約自由訂定之原則，存款契約約定由存款人以外第三人提領雖屬可行，惟因涉及民法第三三四條及破產法第一一三條規定，如銀行與原存款人有債權債務關係時銀行可主張抵銷權或如該存款人有債務不履行時，該存款債權亦可成為查封之標的，該第三人之受益程度須受法律之限制。另因『公寓大廈管理條例』對起造人於金融業者設立專戶儲存公共基金時，並未有規定該儲存款項為公共基金，亦未以法律限制該專戶之歸屬。爰以行政命令限制款項領取之對象為存戶以外之第三人，從法律上及實質認定面而言，執行上均有困難。」
三、茲本部為防範起造人日後拒絕移交公共基金，並督促公寓大廈儘快成立管理組織完成報備，業已完成前開條文第二項修正草案，刻正進行法制作業中，明定依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各地方主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並向地方主管機關完成報備後由公庫代為撥付。
四、檢送財政部九十年七月十日台財融（一）第九○一○九八六○號函影本乙份，請參考。

案由：

結論：

按公寓大廈係指構造上或使用上或建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及基地，為公寓大廈管理條例（以下簡稱本條例）第三條第一款所明定，如為構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，區分為數部分之連棟式透天集合住宅，自應依前開條例第三條第一款規定為公寓大廈，起造人應依同條例第十八條規定，提列公共基金。

案由：

結論：

按「區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分所有權」、「專有部分：指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標者。」為公寓大廈管理條例第三條第一項第二款、第三款所明定，有關依法自行增設或獎勵增設停車位之取得人是否為公寓大廈管理條例所有權人乙節，研商結論為：
（一）、依法自行增設或獎勵增設供公眾使用之停車空間，若已取得該停車位建築改良物之區分所有部分之所有權，因該停車位具有使用上之獨立性，倘並已取得該土地按其持分之所有權者，自屬公寓大廈管理條例所稱之區分所有權人。
（二）、倘取得人未取得該土地按其持分之所有權，仍宜認定為該公寓大廈之區分所有權人，俾便納入管理。（本項有關取得該土地按其持分之所有權乙節，其究非本條例所稱「區分所有權人」並涉「管理」及「產權」應同時建立機制等，本部將另再研議。）

案由：

結論：

按公寓大廈管理條例第三條第二款、第十款規定「區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」、「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者」，另依第四條第二項規定，「專有部分不得與其所屬建築共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」之意旨，有關第二款中所稱「共用部分」，除建築物共用部分以外並包括有其土地持分者，方屬公寓大廈管理條例所稱之區分所有權人；倘由當事人合意，數人區分一建築物而各有其專有部分，僅建築物共用部分按其應有部分有所有權，而無土地持分者，係指「其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者。」之住戶而言。（有關公寓大廈獎勵停車位之取得人，僅建築物共用部分按其應有部分有所有權，而無土地持分者，係指「住戶」部分仍有疑義，本案本部另再開會研商）

案由：

結論：

本條例施行前法定停車空間依當時法令辦理產權登記並領有所有權狀（具有該停 車位建號及土地持分），經認定具有使用上之獨立性，自得依第三條第三款定義視為專有部分，不受第四十五條規定為共用部分範圍之限制，其欲出租營業是否須經管理委員會同意乙節，應依本條例第四條規定辦理。

說明：

說明：

內政部函釋九十一年九月十日

台九十一內營字第○九一○○八五○八三號

說明：

一、   按「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」、「稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。」、「信託行為，有左列各款情形之一者，無效：一、其目的違反強制或禁止規定者。…四、以依法不得受讓特定財產權之人為該財產權之受益人者。」分為公寓大廈管理條例第四條第二項、信託法第一條暨第五條所明定。

二、   查公寓大廈管理條例第四條第二項規定，係為落實「建物基地權利一體化」之政策。而信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。旨揭所詢事項，雖因信託財產之受益人與因贈與取得所有權兩者為同一人，惟其性質分別為「自有財產」與「信託財產」，其性質有別，故區分所有建物以信託移轉而其基地以贈與移轉登記予同一人時，與公寓大廈管理條例第四條第二項規定不符，登記機關應不予受理登記。

內政部函釋九十一年九月十一日

台九十一內營字第○九一○○八五○八六號

說明：

一、 按「起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、程圖樣及說明書。」為建築法第三十條所明定，是建築主管機關於核發建造執照前已依上開規定審查土地權利證明文件在案。

二、查土地登記規則第八十三條規定區分建物所有權人，於申請建物所有權第一次登記時，除應依同規則第七十九條規定，提出相關文件外，並應於申請書適當欄記明基地權利種類及其範圍之意旨，係配合公寓大廈管理條例第四條第二項規定及避免辦理所有權移轉登記時滋生疑義所增訂。從而，區分建物所有權人申請建物所有權第一次登記時，如已於申請書記明基地權利種類及其範圍，即符合上開規則之規定，勿須檢附基地所有權人之印鑑證明。

內政部函釋九十一年九月十六日

台九十一內營字第○九一○○八六○二七號

說明：

內政部函釋九十一年十一月十一日

台九十一內營字第○九一○○一三二六二號

說明：

一、關於公寓大廈管理委員會性質與區分所有權人會議之規定乙節，按管理委員會之定義，依公寓大廈管理條例（以下簡稱本條例）第三條第八款之規定，「指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織。」由此觀之，管理委員會是屬執行機構。實務上，公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難室，倘經規約之約定或區分所有權人會議決限制設置管線基礎設施及終端設備者會因無限電通信工程之需要，設置無線電臺者，則管理委員會就應依規約所定事項或區分所有權人會議決議事項執行。

二、有關來函所詢陳為九十一年七月十日總統華總一義字第○九一○○一三六一八○號令公布電信法部分條文修正案，涉及第一類電信事業會公設專用電信設備機關，於私有建築物設置管線基礎設施及無線電臺，排除本條例相關規定仍有釐清之必要，暨建築物外牆附掛架設基地台之電覽線及建築物專有部分設置發射器等節，准交通部九十一年十月七日文授電公字第○九一○○一五五○四○號函說明表示意見略以：「爰第一類電信事業或公設專用電信設備機關於私有建築物設置管線基礎設施或無線電臺，該建築物如為公寓大廈者，電信業者應取得其管理委員會同意始得設置，不適用公寓大廈管理條例第八條第一項需經區分所有權人會議決議之規定；‧‧‧」「惟其同意事項究屬公寓大廈管理條例第二十九條規定之一般決議，或應視為同條例第三十一條所規範之重大決議部分，以其為配合資訊化社會寬頻網路建構之關鍵基礎設施，且相關設備載重、占地等均不影響建物安全，基礎增進公共福利與維護消費者權益考量，似宜適用公寓大廈管理條例第二十九條規定之一般決議較為妥當」等情，本部敬表同意，請依照辦理。

內政部函釋九十一年十二月六日

台九十一內營字第○九一○○七五二五六號

說明：

一、   「公寓大廈成立管理組織後管理負責人、主任委員或管理委員有異動時，得否向受理機關得斟酌行政人力逕依職權辦理。」、「惟查地方主管機關受理公寓大廈管理組織報備之規約，僅作形成之審查，無須對於其實質效力為認定；公寓大廈區分所有權人、管理組織或利害關係人間如因規約決議事項效力有所爭執，自宜由各該主管機關或法院參照前揭說明，本於職權就具體個案自行審酌之。」（分為本部八十六年四月十八日台（八六）內營字第八六○三○六九號函、八十七年八月十日台（八七）內營字第八七七二四八二號函示有案）（如附）。依上揭函示，報備之性質與其所報備事項之效力無關，當事人間如有爭議，意應循司法途徑處理。

二、關於公寓大廈管理委員會改選，是否適用公寓大廈管理條例第二十九條、第三十條規定乙節，「按管理委員會之組織及選任應於規約中定之，另設有管理委員會者，其主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方式應於規約中明定，非經載明於規約者，不生效力，為公寓大廈管理條例第二十七條第二項及其施行細則第二條第二款所明定。本案有關公禦大廈管理委員會改選，仍請就規約之約定內容認定之或循修訂規約方式為之。」（本部八十九年六月七日台八九內營字第八九八三六三二號函示有案）（如附）。請依規定辦理。

說明：

說明：

說明：

第一案：為公寓大廈管理委員會未制止違反公寓大廈管理條例第八條及第九條規定之住戶時，是否得適用同條例第三十九條規定處以罰鍰疑義乙案。

決  議：

一、   公寓大廈管理條例（以下簡稱本條例）第八條第二項規定：「住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請主管機關依第三十九條第一項第二款處以罰鍰，該住戶應於一個月內回復原狀，未回復原狀者，由主管機關回復原狀，其費用由該住戶負擔。」，第九條第四項規定：「住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」，對照本條例第三十九條第一項規定：「有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰…二、住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用之限制，經制止而無效者。」，就文義而言，本條例第三十九條第一項第二款所稱「制止」應與本條例第八條第二項及第九條第四項規定所稱「制止」相同。

二、   公寓大廈未成立管理委員會或選定管理負責人，而有本條例第三十八條或第三十九條各款規定情形時，本條例第四十六條業已規定有報請主管機關處理之規定，可供適用；至於無管理委員會或管理負責人，或管理委員會或管理負責人未予制止者，揆其條文意旨，就有關制止程序規定之立法原意，係為減少訟爭所明定之程序，為避免程序規定影響實質審理之進行，是主管機關得依本條例第三十九條第一項第二款通知「制止」，應有「經制止而無效」之事實，始得為之。

三、   另行政程序法第三十九條及第一百零二條至第一百零六條定有行政機關作成限制或剝奪人民自由或權利之行政處分前，應給予處分相關人陳述意見機會之規定。應請依規定辦理。

附帶決議：有關本部八十九年六月二十二日台八九內營字第八九八三七九二號函釋，尚屬適當，仍宜繼續適用。

第二案：為公寓大廈共用部分之修繕、拆除、重大修繕或改良等情事執行疑義乙案。

決  議：

一、   按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，另按共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之，公寓大廈管理條例第十條第二項及第十一條業已明定，又管理委員會之職務，應執行區分所有權人會議決議事項，公寓大廈管理條例第三十四條第七款業有規定，是有關「重大」或「一般」修繕、維護及改良之認定，應依區分所有權人會議為之，如認定產生異議，亦應於區分所有權人會議中議決。（本部營建署八十八年五月六日八十八營署建字第○九五九二號函示有案）。如屬全體區分所有權人共有且共用之共用部分，其修繕、拆除、重大修繕或改良者，應請依規定辦理。

二、   另本部八十五年十二月四日台內營字第八五八二一七六號函示說明：「專有部分之樓地板為其上下方之區分所有權人所共用，本案樓地板上下方之區分所有權人為同一人，其變更如符合結構安全及室內裝修之相關規定，自免經他區分所有權人之同意，得逕依法申請變更。」。如屬部分區分所有權人所共有且共用之共用部分，其修繕、拆除、重大修繕或改良者，因屬事實認定，仍得由縣市政府逕依上開函釋規定查明，妥為處理。

三、   鑒於為公寓大廈共用部分之修繕、拆除、重大修繕或改良等情事，參考土地登記規則第八十一條第一款規定：「同一建物所屬共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。」，相關當事人而有不同之權利義務行使，應按實務上就共同部分依其「產權登記」及「使用情形」之不同，以符實際。有關公寓大廈管理條例第十一條第一項規定：「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」，建議條文增訂但書規定：「但如屬部分區分所有權人所共用之共用部分，其修繕、拆除、重大修繕或改良，於符合建築法暨建築技術規則等相關法令規定情形下，經各相關區分所有權人合意者，不在此限。」乙節，俟本條例修訂時，併案依法制作業規定辦理。

結論：

一、   關於公寓大廈管理委員會欲將管理委員會分為二個管理委員會乙節，依本部營建署九十一年三月七日營署建字第○九一○○一二一七二號函說明略以：「…所詢旨揭社區欲脫離原加入之三和新城公寓大廈管理委員會，另行成立管理組織疑義乙節，係涉規約之變更，仍應由原管理組織踐行前開條例第三十一條規定程序後始得為之。」已有明文（如附件一）。另為使區分所有權人會議能順利召開及加強區分所有權人之參與，按公寓大廈管理條例（以下簡稱本條例）第二十九條第四項之規定，區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。且本條例並未限制每位出席人員受理委託書之數額（本部八十六年一月三十日台（八六）內營字第八六七二一六四號函示有案）（如附件二）。合先敘明。

二、   按本條例第三十一條第一項規定，「區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之…」。揆其條文意旨，係規定公寓大廈特別重要事項之決議，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，出席人數未達，不得開議。其開議，應以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意，以示慎重。本條例第三十一條規定屬強制性規定，如區分所有權人會議召開時，其出席及同意之區分所有權人及區分所有權比例未達規定，不得於會後以補簽到方式或以調查補簽名同意之方式追認。

結論：

結論：

結論：

案由一：有關公寓大廈集合住宅戶數變更申請案，提請討論。

決議：對區分所有權人專有部分戶數之變更，除應依建築法第七十三條規定，申請變更使用執照，倘該公寓大廈規約另有規定，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，並應依該規約規定辦理。

案由二：公寓大廈管理條例修正後，該條例第十八條之執行疑義部分，提請討論。

決議：按公寓大廈管理條例第十八條第二項規定，起造人於公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣（市）主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備，向直轄市、縣（市）主管機關完成報備後，由管理委員會或管理負責人申請公庫撥付。有關公庫代收公共基金之孳息部分，於撥付管理委員會或管理負責人時，其所產生之利息併同時撥付。

案由三：公寓大廈管理條例修正後，該條例第五十七條之執行疑義部分，提請討論。

決議：

１、   有關公寓大廈管理條例第五十七條第一項中所指政府主管機關，依本條例第二條所規定，在直轄市為轄市政府；在縣（市）為縣（市）政府。

２、   有關前條項中所稱現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，該項檢測之責任應係由起造人負責，檢測方式，由起造人及管理委員會或管理負責人，雙方協議為之，政府主管機關派員會同，僅見證雙方已否移交，起造人應製作移交紀錄一式三份，移交完成後由起造人及管理委員會或管理負責人及政府主管機關各執乙份。

３、   管理委員會或管理負責人檢附上開移交紀錄併同規定文件向直轄市、縣（市）主管機關申請公寓大廈管理組織報備，於報備完成後，由管理委員會或管理負責人依第十八條第二項規定，向直轄市、縣（市）主管機關公庫申請撥付公共基金。

４、   對於不能通過檢測或其功能有明顯缺陷之項目，除雙方達成協議外，如有爭議，得由管理委員會或管理負責人報請政府主管機關處理，經政府主管機關確任係起造人之責任時，應命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。

５、   查「法規明定公布日或發布日施行者，自公布或發布之日起算至第三日起發生效力。」為中央法規標準法第十三條所明定。按中華民國九十二年十二月三十一日華總一義字第○九二○○二四三九一一號總統令修正公布之公寓大廈管理條例第六十三條「本條例自公布日施行。」。故有關條例第五十七條規定，自九十三年一月二日生效。

６、   公寓大廈管理條例修正公布生效日起，申請使用執照之公寓大廈建築物，始有該條例第五十七條規定之適用。

結論：

按「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員戶推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。」、「管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。」為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第二十九條第二項、第三項所明定。是現任管理委員、主任委員依該社區規約在條例修正施行前已連續擔任一屆以上，而本屆任期尚未屆滿者，雖條例已修正公布施行，仍得依原規約規定，擔任至任期屆滿止。任期屆滿後，重新改選應依修訂後之條例規定辦理。即重新計算任期及林任次數。至條例修正前所訂規約如有牴觸修訂後之條例規定者，應依規定修訂規約。

結論：

一、   按公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第十六條第二項、第三項規定，「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道防礙出入。…」、「住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物之主要構造。」住戶違反前揭規定時，依同條文第五項規定，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣（市）主管機關處理。又「有關沒有成立管理組織是否適用公寓大廈管理條例乙節，按公寓大廈管理條例規定，如果成立管理委員會或選定管理負責人時，除不能適用管理組織相關辦法外，其住戶在公寓大廈之行為，仍適用公寓大廈管理條例，如依本條例第五條、第十五條、第十六條等，對共用部分、專有部分之使用還是有公寓大廈管理條例之適用，故該公寓大廈如無管理組織之設立及規約之訂定，住戶得逕依本條例第四十六條（經查中華民國九十二年十二月三十一日華總一義字第○九二○○二四三九一一號總統令修正公布之公寓大廈管理條例第五十九條，修正前為第四十六條）申請地方主管機關對違法住戶予以處理。」為本部九十年三月三十日台九十內營字第九○八三○七一號函示有案。

二、故有關公寓大廈未成立管理委員會或推選管理負責人時，如住戶涉及違反條例第十六條第二項或第三項規定，依前開號函規定，住戶得逕依本條例第五十九條申請地方主管機關對違法住戶予以處理；倘該公寓大廈業已成立管理委員會或推選管理負責人，如住戶涉及違反條例第十六條第二項或第三項規定，若未經管理負責人或管理委員會制止之程序而報請地方主管機關處理時，地方主管機關宜函請應先履行制止程序，不得逕行代為制止。理條例第二十八條規定疑義乙案

結論：

按公寓大廈管理條例（以下簡稱本條例）第二十八條第一項、第二項規定，「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。」、「前項起造人為數人時，應互推一人為之。出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第三十一條規定之定額而未能成立管理委員會時，起造人應就同一議案重新召集會議一次。」依前開規定起造人有義務再召集，係指區分所有權人會議因出席未達規定定額時應就同一議案重新召集而言。又按本條例第三十一條、第三十二條第一項規定，「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」、「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；…」是起造人依前開規定召集區分所有權人召開區分所有權人會議，如出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第三十一條規定之定額而未能成立管理委員會，起造人應就同一議案重新召集會議一次，並得依本條例第三十二條之規定作成決議，成立管理委員會，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。