二、問：為什麼地下室是少數人的停車場，但是委員會還是要花錢來修理漏水呢？

答：

通常地下室係防空避難設備，兼作停車空間使用，除了停車空間以外尚有電氣室、昇降機、機械室、蓄水池、消防設備等公共設施置放場所，依公寓大廈管理條例第十條共同部分之修繕管理維護費用應由全體區分所有權人分擔之。

三、問：大樓設施不良，致人員受傷或致死，主任委員應否負刑事責任？

答：

有關公寓大廈共有及共用部分之清潔維護、修繕及一般改良，為管理委員會之職務，此為公寓大廈管理條例第三十四條賦予管理委員會之義務，大樓公共設施倘因管理維護不當，導致他人傷亡，自應依法負其責任，故建議管理委員會應投保公共意外責任險，以對需賠償情形時有所補償。

四、問：若大樓需要大筆公共基金以從事重大改建，若假設區分所有權人會議已經通過，每戶要繳交五萬元，若有住戶不願交錢如何處理？

答：

共用部分及其相關設施之拆除，重大修繕或改良應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。此為公寓大廈管理條例第十一條規定，大樓改善工程既經區分所有權人會議三分之二以上人出席作成特別決議，則區分所有權人依法自應共同負擔修繕費用，否則依同條例第三十九條主管機關可處以四萬元以上二十萬元以下罰鍰。

五、問：屬大樓內店面後面牆壁與大樓之間共同壁有漏水現象，其責任歸屬是誰？（店面內地板有滲水）如是地震有所龜裂公共壁，則責任歸誰防漏？

答：

公寓大廈住戶間的天花板年久失修、水管腐蝕、牆壁滲水龜裂，應由何層負責修護常發生糾紛有所困擾，公寓大廈管理條例特別在第十二條規定：專有部分之共用壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人，事由所致者，由該區分所有權人負擔。

六、問：何謂法定車位？何謂獎勵車位？那種車位可買賣？又何種車位是絕對不得買賣？

答：

（一）法定停車位：
係按照大樓之總樓地板面積，並依照建築技術規則規定所應設置之停車位。內政部八十年九月十八日臺內營字第八○七一三三七號函規定，區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不能與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有，或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有；區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。法定停車位即依此規定辦理；亦即在八十年九月十八日後，停車位應依法登記為大公或小公（擁有使用權），而不可分割或外賣，也就是只有使用權，而無法單獨取得車位所有權狀。
（二）獎勵停車位：
係指依省市建築物增設停車空間鼓勵要點規定，利用增加樓地板面積及免計入容積率，以鼓勵建商超挖的地下停車空間，其產權與自行增設停車位相同。然現因其中供公眾使用之定義易生爭議，故內政部營建署擬廢除此鼓勵要點，一般社會大眾及建商對此發展，趨勢應特別注意。獎勵停車位究係供大眾使用或可讓住戶固定使用，法院曾有判決購買此類停車位有所暇疵，建商若未事先告知承購戶可請求建商退款。

七、問：樓上、樓下漏水，不配合修理如何處理？

答：

他住戶因維護修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入其專有部分或約定專用部分，不得拒絕，為公寓大廈管理條例第六條規定，住戶應遵守之事項，所以住戶間對鄰居查修漏水工程不但不得拒絕，且依第十二條規定，應共同負擔費用，但修繕工作進入或使用他人住家時應擇其損害最少之處所及方法為之，並應補償所生之損害。而若住戶拒絕配合時，則由管理委員會居間協調，若仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求主管機關或訴請法院為必要之處置。

八、問：社區的自治管理組織管理管委會成員皆為無給職之義務性質，社區公共事務之推行運作建基於提昇生活及居住品質有關之事務決議，依「公寓法」之規定第二十九條應屬一般決議，三十條係特別決議，以目前大樓社區住戶對公共事務之冷漠，肇致管委會運作殊感無力感，遑論依規定應有區分所有權人過半及所有權比例之約制？規定是否過於嚴格，是否構成管委會動轍即違法現象。希望建管處能建議中央修訂條例以符實務。

答：

公寓大廈管理條例訂定的目的是希望透過「住戶自治條例」的方式，以集會討論表決，由住戶去訂定適合自身住家環境的管理方式。故民意基礎相當重要，如果不經過多數決的區分所有權人會議形式，逕由管理委員會自行訂定管理規則，容易造成專斷、住戶不服等抗拒糾紛，為求制衡與公平性，條例才規定有關收費支出大筆數項等重大決議必須有一定比例的同意人數，也是不得已的事，管委會應只是依規約或會議決議取執行的機關。

九、問：建商保留三十戶未售屋，但該三十戶發現完全沒有分配公共土地，形成其房屋寄倚在本大樓，土地稅由大家來分擔，顯有詐欺吸大家的血一樣，其三十戶是否有選擇權？

答：

公寓大廈管理條例為將建物與基地之權利單純化，乃在該條例第四條規定：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及基地所有權或地下權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」，為基地與建物不得分離而移轉方式強迫負擔，此所謂基地建物權利一體化，建築公司興建之建物未相對分配土地，似有違常理，應至地政機關調閱土地登記簿等文件，確定無土地權情形時再透過消費者保護法，審視買賣契約有無暇疵。

十、問：大樓有二一一戶而進住戶不多，每次召開所有權大會均未過半數無法達法定人數，無法改選。

答：

若僅為選舉管理委員會而召開區分所有權人會議，導致出席人數不足而流會，建議改用公告選舉方式，比照中央選罷法規定為例；先訂定選舉日期，何時領票、何時投票統一在管理櫃台領票投票，甚至日期、時間可延伸幾日以上，再公開得票數，較不會有流會無法選出管理委員的開天窗情形發生。

十一、問：欠繳管理費者由前多任主委摧繳不利，延伸至今多數欠繳戶以不繳而視當然，因欠繳者多加上經費短少無法有錢請律師摧繳（告）等。

答：

依公寓大廈管理條例第二十一條規定「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應負擔或其他應負擔之費用已於逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」，欠繳管理費可由管理委員會以支付命令方式請求法院催討之，只需繳交少許手續費加上郵資即可，並不需委由律師執行之。

十二、問：七一一水災時電梯公司未更換鋼索，卻將款項請走，當時我是監委，經住戶告知向前主委反應此事，事後雖有將此款項退回管委會，但前主委和電梯公司卻要控告本屆我們委員會，可否教我們該如何處理？

答：

電梯公司及前主委並無法律上的理由可以告管委會。
因為：
1.未換鋼索，謊稱更換並以此請領款項，電梯公司涉有詐欺之嫌，要告也是管委會告電梯公司，哪裡輪得到電梯公司來告。還好電梯公司有把款項退回(但也涉有詐欺未遂)，算是知錯能改。
2.至於前主委，依法、依理都應該與本屆管委會站在同一陣線，豈有和外人聯合之理。在法律上而言，前主委亦無任何權利受到損害，自然不能控告本屆管委會。本屆管委會不須擔心。

十三、問：大樓內有部份區分所有權人不守法，欠繳管理費。若要依法催收，既費時又費力，待有結果時（法院出示的証明），該被告又不知去向。到底守法的人得到什麼保障？守法的人永遠要為不守法者負擔更多公共費用，真的很不公平！

答：

公寓大廈為大家居住的共同體，本應剩害與共，大家共同出錢出力維護，提昇居住品質，但良莠不齊有人故意累欠管理費不繳實是共同生活的大廈形住家環境的一大問題，透過公寓大廈管理條例第二十一條訴訟法院支付命令，簡易訴訟法庭對拒繳費用之催討行為，甚至屢次要需繳交管理費時需訴訟者，更可依第二十二條惡鄰條款，由區分所有權人會議特別決議，訴訟法院強制其遷離，拍賣其房屋。

十四、問：大樓外牆有些區分所有權人想作為懸掛招牌（掛在自己所有範圍之外牆）之用，管委會是否有權洽收廣告費補貼大樓公共使用？

答：

公寓大廈管理條例第八條第一項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為」，按外牆或樓頂平台無論納入專有部分範圍，抑或劃歸公寓大廈共同部分均可經約定為特定區分所有權人使用，惟公寓大廈之外牆為維護建築物整體觀瞻，具有防阻風雨作用，而不是用來設置廣告物的，故設置廣告物認定為特別用法，依規定應經區分所有權人會議決議始得為之，故管委會如透過區分所有權人會議決議的廣告物使用費亦無不可。

十五、問：建設公司未將公共設施移交給管委會，請問該如何處理（建設公司避不見面，管委會已發存證信函給建設公司，但未獲得回應）。

答：

依照民法第348條第一項的規定，出賣人即建設公司有義務交付公共設施給買受人。應該交付而沒有交付有違約的法律責任。買受人可以依法請求，本件建設公司置之不理，那麼只好訴諸法院。
但是，其實公設不移交對管委會或建設公司，比較起來是對建設公司較不好，也就是說，如果今天是管委會不願接管，建設公司才麻煩，因為依民法第三百五十四條規定，公設還沒交付，責任還在建設公司，如果有損坯或者被水淹、火災，都算建公司要負責，買受人還是有權利要求建設公司交付新的。
另外要提醒管委會，代理區分所有權人接受公共設施移交須要區分所有權人授權，不是管委會的當然職權，如果沒有，管委會要補正代理權的部分，才是名正言順。

十六、問：未移交之公設修護費用是否該由建設公司支付。

答：

按買賣契約規定，賣受雙方自應依契約交付標的物，公共設施未移交，住戶如何正常使用公寓大廈，有違商業誠信原則，自應透過消費者保護法規定尋求解決，而建設公司倘有未出售完之戶數，其依所有之公設比例亦應繳納應繳之每期管理費或公共基金。

十七、問：百立凱旋門華廈七樓陽台屬於公共用地，七樓住戶並沒有使用權，如今七樓陽台某部份有所損傷，而造成其中一、二戶每逢下雨室內跟著漏水（七樓住戶），請問七樓陽台修護應由大樓管理委員會支付或由七樓住戶負責。

答：

所講的陽台應該是大樓頂樓平台或露台，如為屋頂平台露台則屬於公共設施為大家所共用，如有失修龜裂滲水情形，自應由管理委員負責維護修繕，其費用由公款支出。

十八、問：大樓地段屬於商業區，大樓屬於住宅大樓，可否在大樓內開設公司行號。露台可否搭建遮雨棚？

答：

依公寓大廈管理條例第十五條規定：住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。故如該大樓領有使用執照用途即可作為公司行號使用，自得依法設立使用，至於原用途非供公司使用用途、變更使用時，且該建物在公寓大廈管理條例施行後興建完成者，如規約另有限制時，自應遵守規約限制使用。

十九、問：電梯保養費用是否一樓住戶不用支付？

答：

有關公用部分公共設施之修繕維護費用，可視大樓使用狀況，經區分所有權人會議或規約規定為之，此為公寓大廈管理條例第十條第三項之規定，一樓住戶使用電梯或中庭花園或櫃台管理可否減半優惠管理費，自可由全體區分所有權人開會討論予以訂定收費標準，（非由管委會自行決定）。

二十、問：頂樓陽台防熱磚破損整修費用支付方式？

答：

所構的陽台應該是大樓頂樓平台或露台，如為屋頂平台露台則居公共設施為大家所共用，如有失修龜裂滲水情形，自應由管理委員負責維護修繕，其費用由公款支出。

廿一、問：升降式停車位維修是否由使用戶擔負其費用？

答：

若汽車停車位係由住戶自行向建商、承購取得專用權，則屬私人設備，其機器設備故障或經常性之維修費用自主由該設備之使用人分擔之，若係屬公共設施統一由管委會管理分租住戶使用，自視為公用部分，由公共基金或管理費支付之。

廿二、問：公寓大廈管理費欠繳，該向租戶或屋主催繳（租戶拒繳）？

答：

依公寓大廈管理條例第十二條第二項規定，故租戶並非繳納對象，管理費應向區分所有權人催繳，至若屋主與租戶間有協定由租戶代繳者除外。

廿三、問：住戶擅自更改建物內之構造，不違法嗎？如何處理。

答：

住戶變更建物內之構造涉及變更使用行為，應先向政府申請變更使用方得為之。另依建築法第七十七條「建築物所有權使用人應維護建築物合法使用及其構造設備安全。」規定，違反者依建築法九十一條「違反第七十七條第一項規定處新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰…。」處理。

廿四、問：建商在地下室內開商場，又圍起來不給他人使用剩餘車位，但放置不用養蚊子，又不繳管理費，可以嗎？

答：

依公寓大廈管理條例第十五條規定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。」，如建商使用之地下室如用途為商場，則其使用並無不當，又在民國八十年以前，地下室停車場產權可設定為私人所有，則該使用權限制依契約規定處理，至於管理費之繳交，應視占有之公共設施比例依規定繳納。

廿五、問：店面之區分所有權人惡霸，硬投票將管理費改成五佰元，店面沒有使用大樓的資源（店面可拒繳管理費），這樣對嗎？

答：

有關公共設施管理維護費用之收取支付應於規約中規定或依區分所有權人會議決議辦理，一樓店面的居住戶若未使用部分公共設施自可酌量減低管理費，但需透過區分所有權人會議表決同意，始可為之。

廿六、問：飼養寵物如何有效管理？

答：

依公寓大廈管理條例第十六條第三項規定：「住戶飼養動物，不得紡礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。」，由此可知飼養動物除應注意有無違反法令或規約之限制外，更應注意公共衛生，如排泄物清理以免造成污染惡臭，妨礙衛生；避免聲音吠叫、吵雜，影響安寧；注意有無攻擊性、危險性，以策住戶安全，甚至為維護居住品質更可透過規約之訂定將某範圍之寵物禁止飼養。

廿七、問：屋主的停車位因為兩旁屬公共區域，但車主將它停兩部車，事實只交一個車位的清潔費，也侵佔公共區域，怎麼辦？

答：

對於違規停放在共用部分之住戶，依公寓大廈管理條例第九條第二項規定：「共用部分的使用應依其設置目的及通常使用方法為之。」如有違反依同條第四項規定，管理委員會或管理負責人應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，同時依第卅九條規定，制止無效者，得處以罰鍰四萬元以上二十萬元以下。

廿八、問：法拍屋之受拍人（或出售屋之承購人）有清償前手所欠管理費之公共基金之義務，已列入住戶規約。可以在法院據理力爭要其清償嗎？

答：

雖然公寓大廈管理條例第二十四條規定：「區分所有權人應繼受原區分所有人依本條例或規約所定之一切權利義務。」但如果規約沒約定，法院實務上大都認為拍定人不須承受前手續欠之管理費，認為前手已經積欠之管理費不是條例第二十四條規定的範圍。也就是前手歸前手，後手歸後手，各人負擔各人的。至於提問中所稱規約中特別規定後手要負擔前手積欠的管理費部分，法院實務上對此倒尚有一致的看法，可以據法力爭，因已特別在規約中言明，應有勝訴的機會。

廿九、問：大樓最為困擾之管理事務為區分所有權人欠繳管理費；建議修法授權管理委員會在存證信函催繳無效之後，得函請自來水公司和電力公司斷水斷電；如無效時再移送法院強制執行，避免法定程序冗長無效率。至於大樓區分所有權人大會通過的住戶公約，對於欠繳管理費的授權處理機制部分，得經由報請市政府工務局建管處備案後執行。

答：

修法授權管委會於區分所有權人積欠管理費經管委會催繳無效後即依法請自來水公司及電力公司予以斷水斷電乙事，似可考慮，但以積欠管理費即予以斷水斷電，恐怕有違民主治國家的比例原則。至於提問另稱「大樓區分所有權人大會通過的住戶公約，對於欠繳管理費的授權機制部分，得經由報請市府工務局建管備案後執行。」部分，題意不明，予以保留，無法率予回答，請見諒。

三十、問：大樓管理資訊缺乏，在水電、消防以及安全監控設備、資源回收部分，缺乏專業知識，希望建管處能夠提供這些勞務上網發包的服務平台，提供大樓需求勞務、營建修繕、監控設備以及消防水電等為些，可以徵選更好的服務公司。

答：

大樓管理及維護需要許多專業廠商配合處理，常聽到大樓管理委員會發生尋找合法、正派、有品質廠商之困難，本局將來擬召集各界及主任委託共同研商建立有信譽有品質廠商名冊在網站供大樓參考選用。

卅一、問：大樓最為弱勢的地方在於缺乏專業人力來辦理驗收，保固期限屆滿又無法追償，希望修法，加強修繕、設備的保固機制和驗收協助。

答：

在大樓自建商處點交公共設施時，最好能諮詢建築專家嚴格驗收控管，以免吃虧並利日後管理維護，本處將協調各專業技術人員公會提供志工名冊，公佈在本局網站，提供各大樓今後面臨接管、驗收各項建築設備、設施之協助諮詢。

卅二、問：大樓管理需要加強的部分是電機部門，尤其是電梯與發電機；本次七一一水災大樓均受到重創，機電設施部分應檢討得設置於一樓以上，並不予計容積率；其他部分包括公益設施亦得檢討不予計列容積率。此外這些機電設備的驗收專業缺乏，亟待政府協助訂定驗收認證的制度，避免大樓被廠商層層剝削。

答：

1.大樓電梯之設計，目前係由建築師依內政部訂定之標準圖說設計並簽證負責。
2.電氣設備之設計由電機技師簽證負責。
3.電機設備（如變電室等）因涉及輻射安全、使用價值等因素，業者不願設於地面層，另如設於屋頂因涉及吊裝維修困難亦不可行。目前以設於地下層為主。

卅三、問：住宅區開放空間的獎勵，依規定需開放供公眾使用，中庭需為透水性鋪面，但是實際上卻侵犯了住宅區的隱私、安全以及實際使用違法，包括透水性鋪面的改設硬鋪面、管理員室違章等等，這些均造成住戶引為抗拒繳納管理費的理由，應建請中央取銷住宅區的開放空間綜合設計獎勵。至少應檢討其中不符實際的部分。

答：

現行「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」，開放空間已取消「開放供公眾或休憩」條文。

卅四、問：大樓經常出現違章建築和違規使用，雖然管理委員會得以移送政府處理，但是分年拆除計畫和行政怠惰，經常使管理委員會和違規者形成對立。建議修法，由高雄市訂定自治條例，如果違章建築被列入分年拆除計畫，那麼應課徵罰款，逾期不繳納，必要時得斷水斷電；所得收入部分補助該大樓充實或維修設備，以免這些違規者享受違法的不當利益。其他如大樓內部的違規使用，亦應授權管理委員會於寄送存證信函之後，無改善意願者，亦授權得先行通知電力公司或自來水公司斷水斷電，不要讓大樓在現存法令狀況下，讓守法住戶與違規戶形成對立衝突。

答：

按公寓大廈管理條例第十五條規定：住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專有部分不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀，又按建築法第七十三條規定：建築物非經領得變更使用執照，不得變更其使用。同法第九十條規定：違反七十三條後段規定擅自變更使用者，處建築物所有權人或使用人新台幣陸萬元以上、三十萬元以下罰鍰，並勒令停止使用。而建築物是否再違規使用之認定，其權責在於主管機關，非為其它機關團體或市民，再者依目前法令規定，住戶之違規處置為主管機關之權責，無法授權於管理委員會處置，且住戶之違規使用除有違反建築法第五十八條規定外，亦不得處以斷水、斷電之處分。

卅五、問：公寓大廈很容易形成社區意識，這次七一一水災後，住戶大部分都同心協力重建家園，大家都很感謝市政府給我們的協助，包括抽水補助和減稅的措施，尤其工務局在這方面的努力大家是有目共睹，於此表達謝意。但是自從九二一震災之後，高雄市雖然未有重大災害，但是地下室筏基深水井，因為連續壁破裂，滲水進來，造成抽水馬達日夜抽水，馬達損壞和電費大幅增加，這些問題長此以往將危及大樓基礎結構安全，建議建管處委託建築師公會體檢市區各大樓在九二一與七一一災損後的大樓結構安全，以及地下室滲漏問題，並給予協助招商維修，讓大樓獲得合理的維修費用和安全保障。

答：

本局將在今年度計畫邀請本市專業技術公會派專家至各大樓地下室檢測漏水情形，並指導協助最經濟實惠的維修辦法。

卅六、問：最近水工處在市區密集的進行污水接管工程，所設置工作井附近，以及鄰近巷道經常有路面流失塌陷現象，請水工處或養工處要密切注意修補，不要災變發生之後才來事後彌補。這些問題尤其嚴重者發生在建築工地附近。

答：

本案將會談水工處、養工處加強維護，避免導致鄰房地基下陷發生災害。

卅七、問：民間雖然成立公寓大廈權益促進會，但是對於大樓來講，並無多大幫助，因為很多資訊雖然可以從會刊中獲得，但是大樓委員都是上班族，平日都有事情待辦，假日又要休閒，每次聚會都是飯局，這些都不是大樓委員會所要的，希望建管處能夠建立處理機制，改為委託民間相關業者公會每年定期到大樓訪談，提供專業諮詢給大樓委員，如此亦可以創造就業機會，提供建築師奉獻所長。另外，涉及與廠商的法律關係，亦應建立法律顧問機制，讓律師專業能協助大樓來處理這些問題。不要讓主任委員經常到法院去，大家都是上班族，無法經常如此處理法律事務，建議建立機制，補助大樓聘任法律顧問。

答：

本局人力不足，將推動社區建築師制度，將來可請社區建築師至各大樓定期訪談，協助處理大樓事務。有關補助大樓聘任法律顧問政府尚未有此種預算，將邀請本市律師公會提供志工律師名冊供法律諮詢，並請公會協助對於大樓公共事務之法律訴訟減額收費。

卅八、問：大樓戶數規模有所差異，資源亦相對有限，目前僅有環保資源回收的回饋，希望未來能夠輔導不同等級的大樓進行大樓管理競賽，並可斟酌給予獎金補助。建築商針對中庭設計進行園冶獎的競賽是屬於錦上添花的促銷活動，但是如果建管處能夠針對已在營運使用的大樓給予關注，民眾是不會吝惜掌聲的，而且，藉此活動可以讓管理顧問公司的品質更為提昇，這是一種多贏的策略，在此提出建言，尚祈工務局參酌。

答：

往年本市曾辦過兩屆金管獎，對管理維護優良的大廈給於肯定與獎勵，推薦參加中央之全國優良公寓大廈評選亦獲得甚高榮譽，今年我們亦計畫辦理優良公寓大廈管理維護公司及社區優良公寓大廈的評選活動。

卅九、問：公寓大廈是否必須僱用領有「公寓大廈事務管理既技術服務講習結業證書」之人員？

答：

大樓如果沒有適當的管理維護，勢必降低居住品質，而高層化的大樓其設備設施複雜度並不是由管理委員會即可勝任，故公寓大廈管理條例訂有管理服務辦法，規定需由經過政府訓練考試取得許可証書的管理服務公司，管理服務人始得執業，故管委會經區分所有權人會議決議應聘用依法取得內政部核可之公司或管理服務人協助維護管理大廈事務。

四十、問：區分所有權人專有之露台已增建為室內面積者，可否追溯未曾繳交之管理費（12年前已增建，但未交露台部份）？

答：

管理費係指公用部分（公共設施）之修繕管理維護費用，所稱之露台即屬專有，自無管理費之補繳規定，其擅自增建已屬違反建築法之違建行為，管委會如發現住戶違建違規情事，應立即舉發違建處理大隊依法拆除之，以維護大廈觀瞻及品質。另追溯管理費乙節，應依民法侵權行為要求索賠。

四十一、問：本大樓為住商混合大樓，但2樓之卡拉OK營業時間為PM8：00∼AM4：00長期困擾住戶睡眠，請環保單位檢測，其音量又可調整，可否適用惡鄰條款，或有其他方式？

答：

依公寓大廈管理條例第十六條規定：住戶不得任意棄置拉圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。管理委員會應予制止或按規約處理，必要時得報請主管機關（環保局）處理，如經裁罰有案自可援用（有屢次再犯者）第二十二條更條款強制遷離。

四十二、問：本棟大樓屬84年前建，故建設公司無公共基金給本大樓，但我們現累積一筆定存，請問這筆錢算不算是公共基金？如何讓它變成合法的公共基金？

答：

依公寓大廈管理條例第十八條規定，大廈應設立公共基金其來源如下：「1起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。2區分有權人依區分所有權人會議決議繳納。3本基金之孳息。4其他收入。」；貴大廈在公寓大廈管理條例為落實公寓大廈管理維護，關於共同利益及修繕維護事項，須設置公共基金作為經費的來源，公寓大廈管理條例第十條第十二項及第十一條第二項明定：「共用部分、約定共用部分之修繕管理維護費用」以及「共用部分及其相關設施之拆除，重大修繕或改良費用」由公共基金支付或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。貴大廈在公寓大廈管理條例頒布前建造完成，自無建商提供公共基金，但為管理維護大廈之公共設施，除一般性的管理費收入外，自當提存相當金額以供重大建設改良之用，建議通過區分所有權人會議將多餘之經費劃設為公共基金儲存與通常性之固定開支收入管理費有所區隔。

四十三、問：一樓住宅是否減少收取費用？因他們說很少到大樓頂層。

答：

有關公用部分公共設施之修繕維護費用，可視大樓使用狀況，經區分所有權人會議或規約規定為之，此為公寓大廈管理條例第十條第三項之規定，一樓住戶使用電梯或中庭花園或櫃台管理可否減半優惠管理費，自可由全體區分所有權人開會討論予以訂定收費標準，（非由管委會自行決定）。

四十四、問：開會人數不合法界定比例（無法出席人數達到標準時如何補救？）。

答：

區分所有權人會議分一般會議與特別會議，如非公寓大廈管理條例第三十一條之重大議案，則屬一般會議即可，可由1/2人數出席，過半同意，若無法達1/2人數則可同議題再次召開會議，則需1/4人以上或所有權比例1/4以上即可。區分所有權人會議為顧及民意基礎必須有相當成數的同意人數，並不能為求便宜行事，既草草通過或以簽章方式取代，否則違反條例自屬無效。

四十五、問：管理費法院已先判決執行，但仍不繳納，而法院拍賣房屋在後，請問管理費是否可優先執行？

答：

不行。是否可以優先執行並不是看誰先判決。而是要法律有明文規定。比如工資(勞基法第二十八條明文規定)、比如抵押權擔保的債權(民法)可惜管理費並無規定可以優先受償，所以管理費只是一般債權，不僅無優先受償之權利，還要和其它一般債權均分。

四十六、問：樓管公司不滿大樓未與其續約，不願告知電梯、消防設備、停車位等等大樓中的大大小小得維修廠商及注意事項，致管委會摸不著頭緒，很難進入情況，如何處理？

答：

在大樓的事務上，常常遇到這種因扰，樓管公司仗著常期把持大樓事務，對大樓所有相關設備情況瞭如指掌，遠遠超過管委會，所以不自覺老大起來，如果管委會不與其續約，當然免不了會產生報復心理，在交接時予以技術上的刁難，故意不講或有講但隱瞞一部分，更有將所有維修廠商同時撤走的情形。造成大樓事務為之停頓。這種情況，依法論法，管委會當然可以依雙方之契約訴請法院命樓管公司「講清楚」。可是為了這種事上法院，實在很麻煩。這時要回歸到大樓的制度上來。也就是要避免上開情形發生，管委會不能太依賴樓管公司。認為已經雇請樓管公司就萬事OK，一律授權樓管公司處理，對於所有維修廠商也都委由樓管公司找，結果樓管公司一走，問題就來了。所以平時管委會應該有一個概念-權利制衡，三角關係。即管委會VS律師VS樓管公司（包括所有維修廠商），管委會可以授權樓管公司找維修廠商，但一定要能掌握維修廠商的名單，尤其重要的是讓維修廠商知道誰是做主的人。管委會也要有能力監督樓管公司，這時管委會就須要律師協助，才有能力與樓管公司抗衡。否則管委會跟本沒有武器與之對抗，只有受制於人的份。這個三角關係，在今天這個法治社會尤其重要。透過律師常年的協助，可以幫助所有的區分所有權人看緊權利。諸如省下來部分開銷、討回的管理費、以及避免不必要的損失（如回扣、公共基金被侵佔等等）絕對是值得的。管委會也可免於失職的法律責任。